나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1934 [1] 경기도 파주시 동패동 3-16 더샹스 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 복동측 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(방3, 거실겸주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 단지내 도로를 통하여 북측으로 약 5~8m 내외 및 남측으로 4~6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경1934 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 3-16 더 샹스 103동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 430,000,000원

토지면적: 83.50㎡ (약 25.26평)

건물면적: 68.93㎡ (약 20.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 소재지 및 건물개요

본건은 경기도 파주시 동패동 3-16번지에 위치한 '더 샹스' 103동 4층 401호 다세대주택입니다.

건물은 2021년 7월 22일에 사용승인된 철근콘크리트구조이며, 총 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

전유부분 건물면적은 68.93㎡ (약 20.85평)이며, 토지지분은 83.50㎡ (약 25.26평)입니다.

신축 주소는 경기도 파주시 미래로310번길 182-11입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 직접 차량 출입이 가능하며, 복동측 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

대상 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

대상 토지는 단지 내 도로를 통하여 북측으로 약 5~8m 내외 및 남측으로 4~6m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

3.2. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2021년 10월 18일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권금액 354,200,000원)입니다.

3.3. 등기부 요약

소유권이전 (매매) 이력과 함께 말소기준권리인 근저당권이 등기되어 있으며, 이후 임의경매개시결정이 등기되어 본 경매가 진행 중입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소기준권리 및 그보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 354,200,000원입니다.

3.5. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 명시된 내용 없음)

3.6. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금 규모를 추가적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 '더 샹스' 단지에 속하며, 최근 인근 단지들의 거래 정보를 분석한 결과 다음과 같습니다.

'노블타운' 단지의 경우, 2026년 7월 20일에 전용면적 51.103㎡ (약 15.46평) 물건이 158,200,000원 (약 309.5만원/㎡)에, 전용면적 52.522㎡ (약 15.89평) 물건이 161,200,000원 (약 307.0만원/㎡)에 거래되었습니다. 이 단지는 2019년~2020년에 건축되었습니다.

'피렌체' 단지의 경우, 2026년 7월 8일에 전용면적 56.565㎡ (약 17.11평) 물건이 145,000,000원 (약 256.3만원/㎡)에 거래되었습니다. 이 단지는 2018년에 건축되었습니다.

본건 '더 샹스' 103동 401호는 전용면적 68.93㎡ (약 20.85평)이며, 2021년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 최근 인근 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 2.1억원 ~ 2.5억원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 '운정초등학교'가 위치하고 있으며, 주거지대 특성상 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 학교

도보권 내 운정초등학교가 있으며, 인근에 다른 초, 중, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 병원, 마트 등

근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대형마트나 종합병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 지도 검색 결과, 본 물건지 및 인근 '더 샹스', '노블타운', '피렌체' 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 큰 괴리

본 건의 감정가는 430,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시장 가격은 약 2.1억원 ~ 2.5억원 수준으로 추정됩니다. 이처럼 감정가와 실제 시장 가치 간의 큰 차이는 입찰 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 감정가 기준으로 입찰할 경우 큰 손실을 볼 위험이 있습니다.

6.2. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주자가 있을 수 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있거나 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 특정 주택 거래 시) 등에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 거래 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 주거지역에 해당합니다. 권리 관계 또한 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 깔끔한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정가(4.3억원)가 최근 실거래가(약 2.1억~2.5억원)보다 현저히 높다는 점입니다. 이는 경매에서 매우 드물게 발생하는 경우로, 만약 시장 가격에 맞춰 입찰한다면 큰 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 반대로 감정가에 근접하여 입찰하게 된다면 막대한 손실을 볼 위험이 있습니다. 명도 관련 불확실성 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

감정가와 시장 가격 간의 큰 격차를 활용하면, 실제 시장 가치보다 낮은 가격으로 매입할 수 있는 절호의 기회입니다.

8.2. 신축급 주거 상품

2021년 사용승인된 건물이므로 내부 상태가 양호할 가능성이 높고, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 개발 잠재력

성장관리계획구역(주거 Zone)에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 주변 시세 및 본건의 면적 (68.93㎡, 약 20.85평)을 기준으로 할 때, 시장 가격은 약 210,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 430,000,000원과는 큰 차이가 있으므로, 입찰 시에는 반드시 시장 가치에 기반하여 합리적인 가격으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 가격을 중심으로 210,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

본 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.