나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61094 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 104동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽: 드라이비트 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, "공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 일련번호(2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61094 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 104동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 48.42㎡ (약 14.66평)

건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2, 삼성캐슬 104동 2층 203호에 소재합니다.

* 주위 환경: 본건은 "내유초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 5번)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 17일

* 확정일자: 2021년 08월 17일

* 배당신고일자: 2023년 11월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 대항력 없는 임차인으로 간주되며, 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김학주(2013.11.12), 송희자(2016.06.24), 김일환(2021.10.12) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권: 을구 7번 박태원(112,000,000원)은 '말소'로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매: 을구 5번 주택도시보증공사(112,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 112,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 다세대/연립주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역에 입지하고 있습니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 산업시설: 소규모 공장 및 창고 시설이 인근에 위치하고 있어, 주거 환경에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 북측 인근에 "내유초등학교"가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 이용할 수 있습니다.

* 기타: 인근에 농경지가 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 보호구역: 본건은 "제한보호구역(전방지역:25km)"으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025년 8월 26일까지) 동안 해당 용도로 사용되는 토지에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서 호불호가 갈릴 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출은 임차인의 권리 행사에 대한 정리를 의미하나, 세부 내용은 확인이 필요합니다. (본건에서는 대항력이 없는 것으로 명시됨)

* 공동담보: 물건 정보에 "공동담보"라고 명시되어 있으나, 관련 상세 정보가 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 101,000,000원입니다. 총 토지 면적 48.42㎡(약 14.66평)와 건물 면적 39.67㎡(약 12.00평)를 일괄 매각합니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하였으며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 임차인인 박 씨는 보증금 112,000,000원에 대해 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, HUG가 보증금 관련 권리를 포기하는 확약서를 제출하여 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

주변에 유사 주택과 함께 근린생활시설, 소규모 공장/창고, 농경지가 혼재되어 있으며, "내유초등학교"가 북측 인근에 위치합니다. 다만, 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등 다양한 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로, 매각 시 모든 권리가 소멸되어 별도의 인수 부담이 없습니다.

* HUG 관련 문제 정리: 임차인(HUG)이 권리를 포기함에 따라, 임차인으로 인한 법적 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 최근 인근 다세대 주택의 매매 사례를 분석하여 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 양지그린타운 (2002년 준공, 45.675㎡): 45,000,000원

* 위너스빌 (2017년 준공, 45.37㎡): 107,000,000원

* 블루캐슬 (2013년 준공, 45.19㎡): 125,000,000원

본건(삼성캐슬, 2012년 준공, 39.67㎡)은 건축 연도가 비교 대상 물건들과 유사하거나 약간 오래되었으며, 면적은 비교 대상 물건들보다 작은 편입니다. 위너스빌(107,000,000원) 및 블루캐슬(125,000,000원)의 시세와 본건의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 시장가는 약 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 101,000,000원이며, 이는 추정 시세 범위 내에 있습니다. 다만, 주변 환경(소규모 공장, 농경지 혼재) 및 다양한 토지 이용 제한 사항을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 합계: 0원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.