나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61081 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 10-6 근린시설 경매

경기도 파주시 문산읍 문향로 55-3 홈플레이스문산점 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경61081(고양지원 경매4계). 감정가 24,355,856,400원, 최저가 17,049,099,000원. 매각기일은 2026-11-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 61081 [1]
소재지	경기도 파주시 문산읍 문산리 10-6
도로명주소	경기도 파주시 문산읍 문향로 55-3 홈플레이스문산점
용도	건물
매각기일	2026.11.18
관할법원	고양지원 경매4계 (031-920-6314)
이용제한	토지거래계약에관한허가구역, 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, (저촉)상대보호구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)도로구역

면적

토지면적	4,697㎡ (1,420.84평)
건물면적	1,649.06㎡ (498.84평)

금액

감정가	24,355,856,400원
최저가	17,049,099,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	1,704,909,900원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.14	24,355,856,400원	유찰
2차	2026.11.18	17,049,099,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 ‘임진초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 시장, 병원, 은행, 우체국, 노변 근린생활시설 등이 소재함.
교통상황: 대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 경의중앙선 ‘문산역’이 소재하여 제반 대중교통환경은 보통임.
형태 및 이용상태: 대상토지는 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지(문산자유시장) 등으로 이용중임.
인접 도로상태: 대상토지는 동측으로 노폭 약14~15m, 북측으로 노폭 약10m, 남측으로 노폭 약6m의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(9) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-05-11)(임진초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 기호(10)~(11),(16),(18),(19),(22),(23) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 기호(12) :　도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,　토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 기호(13),(15),(17) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-문산5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-05-11)(임진초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 기호(14) : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-05-11)(임진초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.
제시목록 외의 물건: 대상물건 지상에 후첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 ㉠~㉡‘이 소재함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 대상물건 건물 기호(4)는 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상1층 건물로서 내·외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 대상물건 건물 기호(5)는 벽돌조 슬라브지붕 지상1층 건물로서 외 벽 : 벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 대상물건 건물 기호(20)은 시멘트블럭조 스레이트지붕 지상1층 건물로서 내·외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 대상물건 건물 기호(21)은 철근콘크리트조 및 연와조 슬라브지붕 지상2층 건물로서 내·외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
이용상태: ‘시장’으로 이용 중임.
설비내역: 기본적인 위생설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 없음.
공부와의 차이: 1）대상건물 기호(1~3,6~8)은 현황 ‘멸실’임. 2）대상건물 기호(20)은 공부상 문산리 10-31번지상에 등재되어 있으나, 현황 문산리 10-158번지상에 소재함. 3）대상건물 기호(21)은 공부상 문산리 10-7, 10-22, 10-23, 10-31, 10-39번지이나, 토지 분할로 인해 현황 문산리 10-7, 10-22, 10-23, 10-39、10-159번지 상에 소재함.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 9~19, 22~23 토지는 동측으로 노폭 약 14~15m, 북측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약6m의 포장도로와 각각접함
3. 목록 4~5, 20~21 건물은 시장으로 이용중임
4. 개시결정목록 1~3, 6~8은 현황멸실되어, 2026.8.14. 신청채권자 취하서 제출
5. 목록 20은 공부상 목록 13에 등재되어 있으나, 현황 목록 16에 소재함
6. 목록 21은 공부상 9,10,11,12,13에 등재되어있으나, 토지분할로 인해 현황 목록 9,10,11,12,15 상에 소재함
7. 별지첨부 된 집행관현황조사개요 참조할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경61081 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 10-6

* 용도: 제1종근린생활시설 (점포, 영업, 일반음식점 등)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (서울도시가스)

* 총 감정가: 24,355,856,400원

1.2. 면적 및 건물정보

* 토지 면적: 4697.00㎡ (약 1,421평)

* 건물 총 연면적: 1649.06㎡ (약 500평)

* 건물 제시외 면적: 4244.02㎡ (약 1,284평)

* 건물 현황 (주요 건물):

* 건물 (4): 1층, 제1종근린생활시설 (점포), 시멘트벽돌조, 슬라브지붕, 연면적 145.6㎡ (약 44평)

* 건물 (5): 1층, 제1종근린생활시설 (점포), 벽돌조, 슬라브지붕, 연면적 149.8㎡ (약 45평)

* 건물 (20): 1층, 시멘트블럭조, 스레이트지붕, 연면적 149.8㎡ (약 45평) (공부상 주소지와 현황 주소지가 다름)

* 건물 (21): 2층, 철근콘크리트조 및 연와조, 슬라브지붕, 연면적 923.68㎡ (약 279평) (토지 분할로 인한 공부상 주소지 변경 있음)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 24,355,856,400원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 ‘임진초등학교’ 북측 인근에 위치함.

* 주위 현황: 시장, 병원, 은행, 우체국, 노변 근린생활시설 등이 소재하여 상업 및 생활 편의시설이 밀집한 지역임. 특히 문산자유시장 내에 위치하고 있음.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근성: 대상 물건까지 차량 출입이 용이함.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 경의중앙선 ‘문산역’이 인접해 있어 전반적인 대중교통 환경은 양호한 편임.

2.3. 도로 상황

* 접근 도로: 대상 토지는 동측으로 노폭 약 14~15m, 북측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(우정록), 다수의 근저당권(서울도시가스, 하나은행, 김효성, 상록회계법인) 및 압류(파주세무서), 임의경매개시결정(서울도시가스) 기입 등기가 있었으나, 모두 말소 처리되어 현재 등기부상 인수할 권리는 없음. 말소기준권리는 2014년 1월 15일자 서울도시가스 주식회사의 근저당권임.

* 건물 등기부: 소유권 보존(우정록), 다수의 근저당권(서울도시가스, 하나은행), 임의경매개시결정(서울도시가스), 압류(파주세무서장) 기입 등기가 있었으나, 모두 말소 처리되어 현재 등기부상 인수할 권리는 없음. 말소기준권리는 2014년 1월 15일자 서울도시가스 주식회사의 근저당권임.

3.2. 임차인 현황

* 전반적으로 다수의 임차인이 존재하며, 대부분 '대항력 없음'으로 표시되어 있음.

* 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 주의가 필요함.

* '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 다음과 같으며, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 김상숙: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2006-12-27

* 김성윤: 보증금 10,000,000원, 전입일자 2007-08-20

* 김형빈: 보증금 7,700,000원, 전입일자 1999-04-21

* 나병진: 보증금 0원, 전입일자 1985-02-28 (해당 임차인 관련 다수 정보 존재)

* 박점숙: 보증금 15,000,000원, 전입일자 2000-10-16

* 한인국: 보증금 10,000,000원, 전입일자 2016-12-22 (해당 임차인 관련 다수 정보 존재)

* 이 외에도 다수의 임차인이 있으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있음.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소될 예정임.

* 상기 '대항력 있음'으로 표시된 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 있으며, 총액은 약 72,700,000원임.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

* 본건은 문산자유시장 내에 위치한 근린생활시설로, 현재 시장 및 상점(점포)으로 이용 중에 있음.

* 상업지역 내 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 높음.

* 건물 용도상 영업, 일반음식점 등 다양한 업종의 활용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 임진초등학교가 인근에 위치하며, 해당 토지 일부가 임진초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요.

* 기타 편의시설: 시장, 병원, 은행, 우체국 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 기타 정보

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 주택 거래 시) 등으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

* 현황 멸실 건물 존재: 등기부상 목록 1~3, 6~8호는 현황 멸실 상태임. 이는 철거 또는 재건축 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

* 공부상 내용과 현황의 차이: 일부 건물(20, 21호)의 경우 공부상 주소지와 현황 주소지에 차이가 있어, 정확한 현황 파악 및 공부 정리가 필요할 수 있음.

* 건물 제시외 면적: 4244.02㎡에 달하는 넓은 건물 제시외 면적은 미등기 건축물 또는 부속 시설물이 존재할 가능성을 시사하며, 이에 대한 확인 및 법적 검토가 필요함.

6.2. 권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 표시된 임차인들이 존재하며, 이들의 보증금(총 72,700,000원)은 인수 대상이 될 수 있음. 이는 낙찰가의 산정 및 명도 진행에 주요한 변수로 작용할 수 있음.

* 중복 사건: '중복사건' 정보는 추가적인 법적 절차나 권리 관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로, 면밀한 검토가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 문산자유시장 내에 위치한 상업용 부동산으로, 시장 중심 상권에 자리하고 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높다는 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로, 넓은 대지와 다양한 규모의 건물들을 포함하고 있습니다.

그러나 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 건물의 현황 멸실 및 공부와의 차이, 상당한 면적의 건물 제시외 물건 존재 등은 추가적인 조사와 관리가 필요함을 나타냅니다. '중복사건' 표기 역시 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 문산자유시장 내 핵심 상권에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 다양한 활용 가능성: 시장, 점포, 일반음식점 등 현재 용도 외에도 다양한 상업적 목적으로 활용 가능.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 재건축 또는 개발 가능성 내포.

* 경매 감정가 대비 낮은 낙찰가 기대: 다수의 임차인 및 권리 분석상의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 24,355,856,400원입니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 총액은 약 72,700,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 명도 비용, 수리비 등을 산정하기 어렵습니다.

따라서, 상기 인수 보증금을 제외하고, 감정가의 70~80% 수준인 약 170억 4천만원 ~ 194억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 시세, 명도 난이도, 향후 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 사안입니다.1. 물건 기본정보