나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61050 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 ‘흥도교차로’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-07-30) , 지구단위계획구역(궁말취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.6.29. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61050 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 241,000,000 원

* 대지권: 55.73㎡ (약 16.86평)

* 전용면적: 63.41㎡ (약 19.19평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 원흥동 다세대주택

* 동/호: B동 302호

* 준공일: 2018년 2월 20일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층

* 해당 층: 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 ‘흥도교차로’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 2026년 4월 22일 접수된 주택도시보증공사(갑5)의 강제경매개시결정등기입니다.

* 총 등기부채권액: 300,000,000 원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 300,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 1월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매수인은 임차인의 보증금에 대해 인수할 금액이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 다세대주택이 밀집된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 주거지역 특성상 대형 상업시설보다는 생활 편의를 위한 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 도로망 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설, 대형 쇼핑몰 등은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 건축물: 본 건물은 2018년에 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 해당 호실은 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 비록 임차인이 대항력이 없고 HUG와의 확약서를 통해 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 가격 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4,100만 원입니다. 임차인이 대항력이 없으며 HUG와의 확약서로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금이 없는 것이 가장 큰 특징입니다. 주택은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 인프라 접근성도 보통 수준입니다. 현재 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인과 HUG의 확약서 덕분에 추가적인 자금 투입 없이 명도 진행이 가능하여, 실질적인 매수 부담이 적습니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 추가적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 원흥동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 241,000,000원이며, 대지권 55.73㎡, 전용면적 63.41㎡를 기준으로 합니다. 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례가 228,000,000원에서 440,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다. (단, 440,000,000원 거래 사례는 비교 대상으로서의 특이사항이 존재할 수 있습니다.)

* 임차인 보증금 미인수 조건과 건물의 상태, 지역적 이점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 100%~115% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.