나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70873 [1] 경기도 양주시 옥정동 1051 이편한세상 옥정 에듀써밋 1812동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛초등학교" 북측 인근에 소재하고 있으며, 주위 는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2018.05.24) -외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등. -창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 "건물내부구조도" 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 인접 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도동두천양주교육지원청 고시 제2021-15호)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도동두 천양주교육지원청 고시 제2021-15호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민 원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 물건 기본 정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70873 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 1051 이편한세상 옥정 에듀써밋 1812동 8층801호

용도: 아파트

감정가: 476,000,000원

토지면적: 63.62㎡ (약 19.24평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOO

특이사항: 중복 사건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복 사건

1.2. 감정평가 요약

감정평가서요약 요향표는 다음과 같습니다.

- 위치 및 주위환경: 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제8층 제801호입니다. 사용승인일은 2018년 5월 24일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시입니다.

- 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생 및 급배수, 전기, 난방, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 인접 공도와 연계되어 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축 사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

- 소유권 보존: 2018-06-29, 주식회사양주옥정2차주택위탁관리부동

- 소유권 이전: 2018-08-09, 이희찬 (매매)

- 말소기준권리:

- 근저당 (을1): 2018-08-09, 하나은행, 채권금액 220,000,000원 (말소)

- 기타 권리 (모두 말소 처리됨):

- 근저당 (을2-을7): 주식회사가든캐피탈대부

- 가압류 (갑6): 2025-08-07, 삼성카드, 채권금액 6,243,447원

- 임의경매 (갑8): 2026-04-24, 주식회사가든캐피탈대부, 채권금액 30,168,715원 (의정부지방법원 2025카단202546 관련)

- 임의경매 (갑10): 2026-06-22, 하나은행 (의정부지방법원 2026타경304 관련)

- 등기부 채권 총액: 506,243,447원

1.4. 물건명세서 특이사항

- 작성일: 2026-10-08

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 지상권 없음)

2. 입지조건

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4. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 "옥빛초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 조화롭게 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 인접 공도와 연결되어 있어 차량으로의 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류 및 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2018년 8월 9일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 후순위 권리(을2~을7 근저당, 갑6 가압류, 갑8, 갑10 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 506,243,447원으로 다소 높은 편이나, 경매 절차를 통해 기존 권리는 모두 정리됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

이는 현재 해당 물건에 등록된 임차인이 없거나, 보증금 및 월세 등 임대 조건이 확인되지 않았음을 의미합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 임대차 관계는 별도 확인이 필요하며, 미확인 임차인이 있을 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

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6. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

최근 3개월간 주변 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 15일: 84.98㎡ (약 25.7평) - 478,000,000원

- 2026년 7월 5일: 84.98㎡ (약 25.7평) - 464,000,000원

- 2026년 7월 3일: 74.98㎡ (약 22.7평) - 415,000,000원

본 건은 84.98㎡(약 25.7평)으로, 최근 거래가는 464,000,000원에서 478,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 이는 감정가 476,000,000원과 유사한 수준입니다.

4.2. 최근 전월세 시세

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 7일: 84.98㎡ (약 25.7평) - 보증금 245,000,000원, 월세 0원 (갱신, 사용)

- 2026년 5월 20일: 74.98㎡ (약 22.7평) - 보증금 270,000,000원, 월세 150,000원 (갱신)

- 2026년 5월 12일: 74.98㎡ (약 22.7평) - 보증금 30,000,000원, 월세 1,000,000원 (신규)

본 건과 동일한 면적(84.98㎡)의 경우, 2026년 5월 7일에 보증금 245,000,000원에 월세 0원으로 계약된 사례가 있습니다. 월세가 없는 계약은 특수한 경우일 수 있으므로 참고가 필요합니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

- 아파트명: e편한세상 옥정 에듀써밋

- 주소: 경기도 양주시 옥정동 1051

- 사용승인일: 2018년 5월 24일

- 동수: 13동

- 세대수: 1160세대

- 전용면적 (본건): 84.98㎡ (약 25.70평)

- 분양면적: 제공되지 않음

- 총 주차대수: 1,587대 (지상 110대, 지하 1,477대)

- 최고층: 25층 (본건은 1812동 8층)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 "옥빛초등학교"가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 공원도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 '중복 사건'으로 분류되어 있어, 동일한 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 과거에 있었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 혼란을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인이 존재하거나, 임대차 계약 내용이 확인되지 않을 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 해당 아파트 단지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 교육, 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 계획된 택지 개발 지구입니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 e편한세상 옥정 에듀써밋 아파트로, 2018년에 준공된 비교적 신축에 속합니다. "옥빛초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 주변으로 생활 편의 시설 및 공원이 잘 조성되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 최근 매매 시세가 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 시장 가치는 안정적인 것으로 판단됩니다.

다만, '중복 사건'이라는 특이사항은 향후 경매 진행 과정에서 혼란을 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 처리된 부분은 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 실제 임차인 현황에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

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10. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: "옥빛초등학교"가 바로 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소입니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 다양한 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활이 편리합니다.

* 최신식 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물이며, 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 시세: 최근 거래가를 바탕으로 볼 때, 감정가 수준에서 시장 가치가 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

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11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 476,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 거래가는 464,000,000원에서 478,000,000원 사이로, 감정가와 유사한 수준입니다. '임차인 현황'상 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

하지만 '중복 사건'이라는 점과 '임대 미상'이라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

최근 매매 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 470,000,000원 ~ 480,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다.

보다 보수적으로 접근한다면, 475,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.