나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70861 [1] 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 105동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "삼숭주민자치센터" 남측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 중 13층 1302호로서 (사용승인일 : 2005.8.5) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 탐문조사됨. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 완경사지 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

삼숭동 686-1 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소하천(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역 (민원해결과에 문의바랍니다), 소하천구역(야촌천), 성장관리권역임. 삼숭동 686-2 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 소하천구역(야촌천), 성장관리 권역임. 삼숭동 686-3 :제2종일반주거지역,중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한),상대보호구역, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70861 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 686-1, 양주자이아파트 105동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 346,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 93.72㎡ (약 28.35평)

토지지분: 93.71940000000001㎡ (약 28.35평)

건물면적: 123.04㎡ (약 37.22평)

건물지분: 123.0401㎡ (약 37.22평)

아파트 전용면적: 최신 매매 정보에 따른 전용면적은 59.89㎡ (약 18.12평) 또는 74.88㎡ (약 22.65평) 등으로 확인됩니다. (본 물건의 건물면적 123.04㎡은 계약면적 또는 유사 면적으로 추정됩니다.)

아파트 총면적 (동): 4,399.52㎡ (건축물 표제부 기준)

1.3. 건축물 정보

아파트명: 양주자이1단지

동/호수: 105동 13층 1302호

건축구조: 철근콘크리트구조, 경량철골트러스지붕

사용승인일: 2005년 8월 5일

총층수: 15층

본건 층수: 13층

1.4. 기타 기본 정보

채권자: 중소기업은행 (추정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 예상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "삼숭주민자치센터" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 각급 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 공동주택 건부지로 이용 중인 완경사지 토지입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(삼숭동 686-1, 686-2, 686-3)는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 속합니다.

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역

* 소하천 (저촉), 소하천구역 (야촌천)

* 중로3류 (폭 12m~15m, 국지도로, 접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

이러한 제한사항들은 향후 재건축이나 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 소유권 이전 및 다수의 권리 설정 후, 최종적으로 중소기업은행의 임의경매로 진행되었습니다. 말소기준권리는 2014년 10월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 383,200,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 명도시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 또한, 양주자이1단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 교통 및 교육 시설

대중교통으로는 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 단지 주변으로 각급 학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

4.3. 주거 편의 시설

* 아파트 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

* 주차: 총 주차 대수 317대 (지상 4대, 지하 27대 - 단지 전체 기준)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소하천(저촉) 구역에 포함되고 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

5.3. 건축물 연식

2005년 사용승인된 건물로, 약 19년이 경과하여 일부 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.4. 주변 시설

본건의 상세 주소지인 경기도 양주시 삼숭동 686-1 인근 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 생산 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 기타 공공시설 입지 등은 추후 변동될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이1단지 아파트로, 주변 환경은 주거 지역으로서 양호한 편이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 관련 리스크와 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 고려해야 합니다. 감정가는 3억 4,600만원으로 책정되었습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트: 양주자이1단지는 이미 형성된 아파트 단지로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 깨끗한 권리 분석: 모든 권리 사항이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치 잠재력: 지역 개발 계획 및 주택 시장 동향에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다. (별도 시장 조사 필요)

8. 예상 입찰가

최근 매매가 분석 결과 (2026년 6월 기준), 동일 단지 내 유사 면적대의 거래가는 59.89㎡(약 18.12평) 기준 약 2억 1천만원(약 350만원/㎡), 74.88㎡(약 22.65평) 기준 약 2억 1천6백만원 ~ 2억 5천만원(약 288만원/㎡ ~ 334만원/㎡) 수준입니다.

본건은 건물 면적이 123.04㎡(약 37.22평)로, 최근 거래된 물건들보다 큰 면적입니다. 이를 감안하여 평당 가격을 환산할 경우, 최근 거래 평균가(약 320만원/㎡)를 적용하면 약 3억 9,700만원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 3억 4,600만원 대비 시세가 높게 형성되어 있으므로, 보수적으로 접근하되 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 3억 6,000만원 ~ 3억 9,000만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금: 0원 (예상 입찰가 산정 시 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.