나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70900 [1] 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 3동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 "상패교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 4층 403호로서 (사용승인일 : 2015년 07월 15일) 외 벽 : 몰탈위 센드스프레이 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등.(탐문조사) 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갗추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 토지 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

본건 소유권 대지권의 대상인 1 토지(상패동 2-96)의 공부상 지목은 "공장용지" 이나, 현황은 "대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70900 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 3동 4층 403호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건물 사용승인일: 2015년 07월 15일

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 (2026.04.27 접수, 2026타경70900)

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 등기부 을구에 기재된 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 73,650,000원) 및 을구 외 모든 권리

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사 대위변제)

* 임차보증금: 73,650,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022-07-11

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음. (서울보증보험 주식회사의 확약서에 따라 대항력 포기)

* 주의사항: 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 서울보증보험이 채권을 대위변제하고 우선변제권을 승계하였으나, 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 90,000,000원

* 토지 면적: 32.23㎡ (9.75평) - 토지지분

* 건물 면적: 46.23㎡ (14.00평) - 건물지분

* 참고: 건물 전유부상 면적은 46.23㎡ (약 14평)으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 "상패교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

2.3. 주변 도로 상태

* 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연결됨.

3. 상권분석

3.1. 주변 매매/임대 시세

* 주변 유사 건물인 "주주아트빌(1동,2동,3동)" 2015년 준공, 2층, 54.55㎡(약 16.5평) 물건이 2026년 7월 4일 55,000,000원에 거래됨.

* 인근 "보산리버빌" 2016년 준공, 5층, 44.84㎡(약 13.5평) 물건이 2026년 5월 7일 39,000,000원에 거래됨.

* 인근 "조흥(53-17)" 1991년 준공, 45.6㎡(약 13.8평) 물건이 2026년 5월 1일 26,000,000원에 거래됨.

* 본건과 동일 단지(주주아트빌) 내의 최근 거래 사례는 5,500만원으로, 이는 감정가 9,000만원 대비 약 61% 수준입니다.

* 감정가는 2015년식 건물 기준으로 보았을 때, 인근 신축 건물 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

3.2. 건물 개요 (주주아트빌)

* 주주아트빌은 2012년 8월 22일 건축 허가를 받아 2015년 7월 16일 사용 승인을 받은 총 3개 동의 공동주택 단지입니다.

* 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 총 28세대가 거주할 수 있습니다.

* 총 주차 대수는 24대입니다.

* 본건이 위치한 3동은 12세대로 구성되어 있으며, 5층 건물입니다.

* 건축물대장상 대지권은 상패동 2-96번지이며, 토지 지목은 '공장용지'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설 및 공공시설

* 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경은 다세대주택, 아파트, 일반주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 주거 환경

* 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (인터넷 지도 검색 결과)

* 도시 지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 및 공적 규제

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크

* 토지 지목 (공장용지)과 현황 (대지)의 차이가 존재하나, 이는 낙찰로 인해 소멸되는 권리는 아닙니다. 다만, 향후 재개발 또는 토지 관련 사업 시 고려될 수 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 잠재적인 시세 하락 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 상패동에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 입찰가 산정의 필요성을 시사합니다.

토지 지목과 현황의 차이가 있으나, 이는 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 도시형생활주택: 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 낮은 공시지가 및 부동산 가격: 동두천시의 전반적인 부동산 시장 상황 고려 시, 향후 상승 여력 확보 가능성.

* SGI 인수조건 변경: 인수 조건 변경 사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 향후 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 주주아트빌 (2015년식, 54.55㎡) : 55,000,000원 (2026.07.04)

* 보산리버빌 (2016년식, 44.84㎡) : 39,000,000원 (2026.05.07)

* 조흥 (1991년식, 45.6㎡) : 26,000,000원 (2026.05.01)

* 본건(46.23㎡)은 주주아트빌 내 물건과 유사한 면적입니다. 주주아트빌의 최근 거래가 5,500만원을 기준으로, 건물의 상태 및 층수 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 또한, 현재 감정가는 9,000만원으로 실거래가와 괴리가 있습니다.

* 보증금 인수액이 0원이므로, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 최근 매매 사례(주주아트빌 5,500만원)를 기준으로, 건물 연식 및 관리 상태를 감안하여 최대 70% 수준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

* 권장 입찰가: 60,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.