나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50452 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대심 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하는 오피스텔로서, 주위는 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대이며, 전반적인 주거환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제2층 제201호로서 외 벽: 타일붙임마감 등 창 호: 창호 샷시마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 대상물건에 수차례 현장 방문하였으나 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하였는바, 경매 진행시 재확인 및 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 109-15에 소재하는 동인에버빌 2층 201호 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 9층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2019년입니다.

전체 건물 면적은 1623.33㎡(약 491.05평)이며, 대지권 면적은 348.1㎡(약 105.33평)입니다.

본 경매 물건의 전유부분 면적은 16.93㎡(약 5.12평)이며, 토지 지분은 5.22㎡(약 1.58평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

감정가는 163,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 입지조건

주변 환경으로는 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역입니다. 전반적인 주거 및 상업 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 16일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

등기부등본 상 소유권이전(갑4) 등기가 존재하며, 주택임차권(을1, 임차인 김채원, 보증금 154,000,000원)이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 김채원은 2023년 1월 30일 전입하였고, 2023년 1월 10일 확정일자를 받았으나, 대항력이 없습니다. 배당신고일자는 2025년 3월 19일입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권 등기 말소에 동의하고, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리(대항력 있는 임차권, 유치권 등)는 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 은평구 응암동의 주상복합 지역에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등의 용도로 활용되고 있습니다.

주변에 다세대주택, 업무시설 등이 분포하고 있어 지역 내 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(지정기간 및 대상 확인 필요), 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "은명초등학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재합니다.

본 물건 인근 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(대상자, 용도, 지정기간 등 상세 내용은 별도 확인 필요). 특히, 외국인이나 특정 용도(예: 아파트)로의 거래 시 허가가 필요할 수 있으므로, 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

내부 확인의 어려움: 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조를 정확히 확인하기 어려웠으며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

건물 노후도: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 오피스텔로, 권리관계가 매우 깔끔하여 매수인이 인수해야 할 별도의 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 특히 임차인 김채원 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의성이 무난하며, 신축급 건물이라는 점도 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 이에 따른 실제 거래 시 제약 사항을 반드시 확인해야 하며, 감정가가 현 시세와 비교하여 적절한지에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

실거주 및 임대 용이: 16.93㎡(약 5.12평)의 소형 면적으로 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자에 적합합니다.

비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

경쟁력 있는 가격 가능성: 감정가 1억 6,300만원 대비 최근 매매 사례가 1억 6,000만원 수준으로, 유찰 시 시세 이하 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

최근 매매 사례:

2026년 1월 17일, 동일 건물 5층 16.65㎡(약 5.04평)이 160,000,000원(직거래)에 거래되었습니다.

이 거래와 본건의 면적(16.93㎡) 및 층수(2층)를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 154,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 순수 건물 가치만을 고려합니다.

따라서, 최근 매매 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 유찰 가능성과 시장 경쟁 상황을 감안할 때 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 본건의 실제 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.