나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50443 [1] 서울특별시 은평구 증산동 산10-22 한신빌라 1동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재"지하철6호선 증산역"남동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택,연립주택,근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 단지내 도로을 통하여 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역( 6호선 증산역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물(사용승인일;1989.06.24) 내 2층 203호 로서 외벽; 적벽돌 쌓기 등 창호; 목재 및 샷쉬창호 입니다.

이용상태

연립주택(별첨 "내부구조도'참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,도시가스설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향의 완경사 지대 내의 부정형의 토지로 연립주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로을 통하여 인접 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역,소로 1류(폭 10m~12m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가.착공제한지역<건축법>,도심 공공주택 복합지구(자세한 사항은 정비사업신속추진단으로 문의 바랍니다)<공공주택 특별법>,상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구(수색증산재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,준보전산지<산지관리법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등, 용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간;2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도;아파트,지정기간;202510.20~2026.12.31)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다. 기타;본건은 공공주택 특별법에 의한 "도심 공공주택 복합지구"로 사업추진 중인 지역내에 소재하는 바 경매참여시 입주(분양)권의 승계여부 등은 반드시 관련부서을 통하여 재확인 및 유의하시기 바랍니다(인근 부동산 중개업소의 탐문조사에 의하면 본 사업지구내에서 일반적인 매매의 경우 매수인에게 입주(분양)권은 제한 되는 것으로 탐문조사되었음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50443 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 증산동 산10-22 한신빌라 1동 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 922,000,000원

토지면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물면적: 61.81㎡ (약 18.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한O (등기부상 한신으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 지하철 6호선 증산역에서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 증산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건축물 현황

본건은 1989년 6월 24일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 3층 건물 중 2층 203호입니다. (건축 연령 약 37년)

이용 상태

현재 연립주택으로 이용 중입니다.

설비 내역

위생 및 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용 현황

남향의 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서 연립주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로

단지 내 도로를 통해 인접한 공공도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2024년 3월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을16)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

우리은행 근저당권(을16), 한신 근저당권(을17), 한신 임의경매개시결정(갑9) 등 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 3월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 점유 관계 및 명도 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부 요약

* 소유권 변동 이력: 갑2(2003.09.16 이충환), 갑3(2006.10.23 위정옥 가등기), 갑8(2009.07.21 김영숙 매매) 등이 확인됩니다.

* 부채 총액 (말소기준권리 기준): 약 250,000,000원 (우리은행 110,000,000원 + 한신 140,000,000원)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 위치한 증산동은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 주거시설과 더불어 근린생활시설 및 학교가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 접근성

지하철 6호선 증산역과의 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통한 시내 이동이 편리합니다.

개발 계획

수색증산재정비촉진지구 및 도심 공공주택 복합지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 6호선 증산역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설

구체적인 정보는 부족하며, 주변 탐문 및 추가 조사가 필요합니다.

교육시설

주변에 학교가 혼재되어 있다고 명시되어 있으나, 구체적인 학교 정보 및 상대보호구역 범위 확인이 필요합니다.

의료시설

구체적인 정보는 부족하며, 주변 탐문 및 추가 조사가 필요합니다.

혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 준보전산지가 일부 포함되어 있어 관련 규제 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

특정 조건(외국인 등, 아파트 거래 시)에 따라 토지거래허가를 받아야 합니다. 현재 경매 절차에서는 직접적인 영향은 적으나, 추후 소유권 이전 시 확인이 필요합니다.

정비구역 및 재정비촉진지구, 도심 공공주택 복합지구

향후 개발 사업이 진행될 가능성이 높으나, 이는 매각된 부동산의 입주권 승계 문제, 보상 절차 등 복잡한 과정을 수반할 수 있습니다. 특히, '도심 공공주택 복합지구' 내 사업 추진 중이며 일반 매매 시 입주권 승계가 제한될 수 있다는 점은 큰 유의가 필요합니다. 경매 참여자는 관련 부서(은평구청, 한국토지주택공사 등)를 통해 입주(분양)권 승계 여부, 사업 진행 현황, 예상 보상가 등을 반드시 재확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인

이충환 씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 점유 관계에 따른 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화

1989년 준공으로 건물 노후도가 상당하여 향후 재건축 또는 리모델링 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (다만, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있어 개발 가능성 존재)

건축허가/착공 제한 지역

관련 법규에 따라 건축 행위에 제한이 있을 수 있으므로, 향후 재건축 등을 고려할 경우 반드시 확인이 필요합니다.

상대보호구역

교육환경 보호를 위한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 증산동의 핵심 지역에 위치하며, 지하철 6호선 증산역을 이용하기 편리합니다. 특히 수색증산재정비촉진지구 및 도심 공공주택 복합지구로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 높은 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 건물 자체의 노후화는 단점이나, 지역의 재개발 가능성을 고려할 때 이를 상쇄할 수 있습니다.

다만, '도심 공공주택 복합지구' 내 사업 추진 중인 지역임을 감안할 때, 경매 낙찰 후 일반적인 아파트 입주권 취득이 어려울 수 있으며, 공공 주도 사업에 따른 보상 및 승계 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 명도 부담은 적을 수 있으나, 점유 관계는 확인해야 합니다.

감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 최근 거래 사례와의 비교 분석을 통해 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 수색증산재정비촉진지구, 도심 공공주택 복합지구 지정으로 인한 대규모 개발 및 가치 상승 기대.

* 우수한 입지: 지하철 6호선 증산역 인근, 도심 접근성 양호.

* 토지 지분: 연립주택임에도 불구하고 상대적으로 넓은 토지 지분 보유. (토지 59.95㎡, 건물 61.81㎡)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 922,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 71.25㎡ 연립주택(한우주택)이 400,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1.85억원)

* 2026년 5월 거래된 54.39㎡ 다세대주택(승진빌라)이 330,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2.01억원)

* 2026년 5월 거래된 47.34㎡ 다세대주택(243-20)이 761,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5.32억원)

건물 면적 61.81㎡ (약 18.70평) 기준, 감정가 환산 시 평당 약 4.92억원으로, 실거래가 중 유사한 연립주택(한우주택)의 평당 가격(약 1.85억원)과는 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 현재 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

그러나 본건은 도심 공공주택 복합지구라는 특수한 상황에 놓여 있어, 일반적인 시세 반영만으로는 접근하기 어렵습니다. 사업 진행 과정에서의 변수(보상, 분담금, 입주권 승계 여부 등)가 크므로, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

만약 낙찰 후 입주권 승계 또는 적정 보상가가 확보된다는 전제 하에, 현재 시세 대비 약간의 프리미엄을 고려하여 접근할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 명도 부담이 없다는 점을 감안해야 합니다.

최근 실거래가 추이, 특히 유사 유형(연립주택)의 거래가액을 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 500,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외)

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 도심 공공주택 복합지구 사업 진행 현황, 관련 법규, 실제 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 관련 기관에 직접 문의하여 정확한 정보를 확인하신 후 신중하게 입찰하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.