나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4700 [1] 서울특별시 양천구 목동 548-9 휴먼빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목2동주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립·다세대, 아파트 단지, 단독주택, 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북동측 근거리에 염창역(지하철 9호선)이 소재하며, 동측 인근의 목동중앙본로29길을 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2011.09.22) - 외벽 : 치장벽돌마감, 일부 석재타일마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 화장실1, 보일러실 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 서측으로 3미터 내외의 막다른도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

대상 물건에 별첨 '내부구조도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 548-9번지 휴먼빌 제4층 제402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4700 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 245,078,000원입니다.

토지 면적은 16.59㎡ (약 5.02평)이며, 건물 면적은 27.71㎡ (약 8.38평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2011년 9월 22일이며, 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 건물입니다.

제시외 건물 면적은 3.08㎡ (약 0.93평)이며, 이번 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목2동주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립·다세대주택, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통 상황은 차량을 통한 진출입이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 9호선 염창역이 있고, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 서측으로는 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2023년 5월 15일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액 110,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주택임차인으로 이광연(보증금 0원, 전입 2024-02-21, 대항력 없음)과 주택도시보증공사(한수영, 보증금 280,000,000원, 전입 2021-06-30, 확정일자 2021-06-15, 배당신고 2023-08-01, 대항력 없음)가 있습니다.

등기부상 주택임차권(한수영, 280,000,000원) 및 가압류, 압류, 강제경매 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "특별매각조건"에 따라 주택도시보증공사의 임대차보증금 280,000,000원과 관련된 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 권리분석상 대항력은 없다고 명시되어 있습니다.

등기부채권 총액은 390,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 목동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 아파트 단지와 다세대주택이 많아 배후 수요는 안정적인 편입니다.

염창역(9호선)과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

최근 매매 사례(2026년 5월)를 보면, 비슷한 면적(25.97㎡~28.47㎡)의 다세대주택이 2억 6천 5백만원에서 3억원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 2억 4천 5백만원 수준으로, 주변 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도가 본건(2011년)보다 오래된 1986년식 물건(36.63㎡)은 1억 9천만원에 거래된 사례도 있어, 건물 노후도에 따른 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경은 양호할 것으로 보입니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 9호선 염창역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건과 관련된 임대차보증금 문제입니다.

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항과 함께, "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

이는 주택도시보증공사가 임차인(한수영)에게 보증금 280,000,000원을 지급하고 임차인의 권리를 승계받아 경매를 신청했을 가능성이 높으며, 낙찰자가 이 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성을 내포합니다.

비록 권리분석상 임차인의 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 해당 특별매각조건으로 인해 낙찰 후 2억 8천만원의 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 낙찰자는 HUG와 해당 조건에 대해 명확히 협의해야 합니다.

또한, 제시외 건물(3.08㎡)이 포함되어 매각되므로, 관련 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여, 건물 내부 상태 및 수리 필요 여부는 파악할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 목동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, HUG 관련 특이사항 및 특별매각조건으로 인해 잠재적 위험이 매우 큰 물건입니다.

특히, 2억 8천만원의 임대차보증금 인수 여부는 본 건의 실질적인 투자 가치를 결정하는 핵심 요소이므로, 입찰 전 반드시 주택도시보증공사 측과의 명확한 사실관계 확인 및 협상이 선행되어야 합니다.

내부 확인이 불가한 점과 제시외 건물 포함 여부도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

목동 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

감정가가 시세 대비 낮게 책정된 점을 고려할 때, 인수 리스크를 해소한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 분석과 HUG와의 협상을 통해 리스크를 통제한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 245,078,000원

주변 유사 물건 최근 매매가 기준 추정 시세: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

본건 감정가는 추정 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

허나, '인수 보증금' (HUG 관련 280,000,000원)을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 본건의 경우 감정가액 245,078,000원에서 HUG의 채권액 280,000,000원을 제외하면 실질적인 낙찰가 산정이 어렵습니다.

이는 HUG가 경매를 통해 전액 회수하지 못하더라도 매수인에게 추가적인 보증금 반환청구권을 포기한다는 의미로 해석될 수 있으나, 그럼에도 불구하고 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 반드시 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, HUG 관련 조건으로 인한 불확실성을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 '대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 가정' 하에 산출된 것이며, HUG와의 협상 결과에 따라 실제 인수해야 하는 보증금액이 있다면, 이는 입찰가 산정의 기준이 될 수 없습니다. 반드시 HUG의 입장을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.