나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4675 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재‘신영초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터 및 북서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 소재 SKE캐슬 제4층 제402호에 대한 법원 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4675 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 680-6, SKE캐슬 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 354,000,000원

* 토지 면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

* 건물 면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 건축 연도: 2018년 (사용승인)

* 총 층수/해당 층수: 5층 중 4층

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 대림동, 신영초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대/연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

* 도로: 북동측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 24일 국민건강보험공단의 압류 (등기부상 갑4) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 287,000,000원, 대항력 없음)

* 압류: 국민건강보험공단, 영등포구

* 강제경매: 서울보증보험 (신청 채권자)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사가 2026년 7월 15일자로 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 기타: SGI 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 확인되나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대림동은 주거 밀집 지역으로서, 주변에 다세대 및 연립주택, 아파트 단지들이 분포하고 있습니다. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 주를 이룹니다. 따라서 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 하는 상권이라 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 신영초등학교가 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 설정 여부에 대한 세부 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 및 주요 지역 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주위 환경은 다양한 주거 형태가 혼재하여 특별히 혐오 시설이나 소음 등 주거에 불편을 주는 요인은 파악되지 않았습니다. 주변 시설에 대한 추가적인 검색을 통해 혐오시설 존재 여부를 확인하였으나, 제공된 정보 및 검색 결과로는 특이사항을 발견하지 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 과정에서 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했다고 명시되어 있습니다. 외형 및 도면에 기반한 평가이므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인하여 하자 여부를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31)이 경매 진행 시점과 겹칠 수 있어, 매수인 자격 및 추가적인 허가 요건 등을 반드시 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 물건의 특이사항으로 언급된 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 강제경매 사건입니다. 특히 신청채권자인 서울보증보험이 대항력 포기 확약서를 제출하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건축 연도가 비교적 최신(2018년)이라는 점도 긍정적인 요인입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 경매 참여 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 높일 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

* 명도 용이: 서울보증보험의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 리스크가 현저히 줄어듭니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지 조건: 서울의 주요 지역에 속하는 영등포구에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 지역(대림동 604-33번지, 31.76㎡, 1990년식)의 거래 금액은 139,200,000원입니다.

* 다른 거래 정보(대림동 1111-5번지, 31.72㎡/31.84㎡, 1994년식)는 53,970,000원으로, 서울 시세 대비 매우 낮아 거래 유형 또는 오류 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 본건(29.49㎡, 2018년식)은 위 139,200,000원 거래 사례보다 면적은 다소 작으나, 건축 연도가 훨씬 신축(1990년식 대비)이고 층수가 높아(1층 대비 4층), 시세는 최소 13,920만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 면적당 단가(약 438만원/㎡)를 적용하고 신축 연식 프리미엄을 감안하면, 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 내외의 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금: 0원 (한국토지주택공사의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

* 감정가: 354,000,000원

* 예상 시세 범위: 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가는 주변 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 1회 유찰 가능성이 높습니다.

* 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 실거래가와 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 135,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제안합니다.

* 이는 감정가의 약 38% 수준이며, 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.