나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4709 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제본 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.10.16) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택 단지형 다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대지 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임. 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023카임 11158)이 등재되어 있으니 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4709 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제5층 제501호

건물명: 백문하우스

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2018.10.16

1.3. 면적

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

토지지분: 16.316㎡ (약 4.94평)

건물면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

건물지분: 27.7㎡ (약 8.38평)

1.4. 감정가

감정가: 269,000,000원

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 인접지 대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박솔채)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-16

확정일자: 2021-02-10

배당신고일자: 2023-05-15

대항력: 없음

비고: 본 건은 대항력 없는 임차인이 존재합니다.

3.2. 등기사항 요약

- 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-09-18)

- 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전, 주택임차권(말소), 가압류(말소), 압류(말소), 강제경매(말소) 등이 등기되어 있으나, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 본 조건으로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동은 강서구의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 최근 마곡지구 개발과 연계하여 주거 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 강서구청 일대는 문화, 상업, 주거 거점으로 개발이 추진되면서 지역 활성화가 기대되는 곳입니다.

4.2. 주변 상권

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권은 주로 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설 중심으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 발달한 형태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건은 강서구청 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 지역 커뮤니티 활성화를 위한 강서 자치회관 등이 인근에 소재하고 있으며, 주민 편의를 위한 생활SOC 복합시설 확충 계획도 추진 중입니다.

5.2. 교통 및 접근성

5호선 화곡역 또는 까치산역을 이용 가능하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

인근 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적으로 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 일부 지역은 재개발 및 신규 주거 단지 개발이 진행 중에 있어 변화 가능성이 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 및 관련 자료 검토 결과, 본건 인근에서 현저한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건의 복잡성

본 건은 HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있으며, 특히 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 특별매각조건이 존재합니다. 비록 대항력 없는 임차인으로 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 이러한 조건은 향후 법률적 검토 및 절차 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부등본상 총 채무액이 15억 원 이상으로 높아, 매각 과정에서 높은 경쟁률이 예상되거나, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 지역 내 유사 물건 시세 변동성

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적 및 건물 유형의 거래 금액이 상이하게 나타나고 있어, 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 서울 강서구청 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 매각으로 인한 권리 소멸 및 특별매각 조건으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 특별 매각 조건의 복잡성으로 인해 입찰 전 법률 전문가의 자문을 받는 것이 권장됩니다. 신축 건물이면서도 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 강서구청 인근으로 행정, 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교통 접근성도 양호합니다.

* 경매 메리트: 특별매각조건으로 인한 복잡성 때문에 경쟁률이 낮아질 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 사항: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인 관련 정보에 등장하여, 채권 회수 및 임차권 처리에 대한 명확성이 상대적으로 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 269,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 면적 19.98㎡의 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [JSON 1]. 이는 약 10.8백만원/㎡ 수준입니다. 본건은 면적 27.70㎡이며, 건물이 2018년 신축임을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 특별매각조건으로 인한 법률적 복잡성과 HUG 관련 사항 등으로 인해 일반적인 경매 물건 대비 입찰 시 주의가 요구됩니다. 이러한 요소를 감안하여, 시세 및 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다. (이는 보수적인 관점에서 제시된 금액이며, 최종 입찰가는 권리관계 및 시장 상황에 대한 추가적인 법률/현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건 및 대항력 없는 임차인으로 인해 매수인이 부담하는 임차보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.