나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경140 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-32 대륭테크노타운12차 제10층 제1017호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철역 가산디지털단지역" 남서측에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량의 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재 하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제10층 제1017호로서, 외벽 : 판넬마감 등임.

이용상태

공부상 '공장' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로서 공부상 "아파트형공장 및 지원시설 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 327-32, 327-33 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표 면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02- 524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 가산동 327-35 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭20m~25m) (2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호 ), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀 억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지에 별도등기(지상권 설정등기) 있으니 참고하시기 바람. - 본건 내부확인이 곤란한 상황으로 집합건축물대장(건축물현황도)을 기준으로 도면을 작성하였으며, 내부 인테리어 등으로 인하여 실제 상황과 상이할 수 있으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경140 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-32 대륭테크노타운12차 제10층 제1017호

용도: 지식산업센터 (공부상 '공장'으로 이용)

감정가: 529,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

토지지분: 32.98㎡ (약 9.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.56㎡ (약 43.12평)

건물지분: 142.56㎡ (약 43.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 대륭테크노타운12차

총 층수: 15층

해당 층수: 10층

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 판넬마감 등

사용승인일: 2008년 6월 12일

1.4. 토지 관련 정보

토지 이용 현황: 3필지 일단의 토지로서 공부상 "아파트형공장 및 지원시설 등 건물 부지"로 이용 중.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류/2류 접합, 일단의공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등. (※ 관련 법규에 따른 사업 범위 및 행위 제한이 있을 수 있으므로, 추가 확인 필수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측에 위치하고 있습니다.

주위는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집한 산업단지 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

일반적인 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2023-12-27, 권리금액: 363,600,000원)

등기부채권 총액: 486,555,732원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

본 경매 사건은 채권자 국민은행의 임의경매로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고려의료기주식회사, 조태호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-02-13

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요하며, 명확한 임대차 관계 확인 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 (을구 16번 지상권 설정등기)

* 토지 (을구 24번 지상권 설정등기)

* 토지 (을구 8번 지상권 설정등기)

상기 지상권 설정 등기는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로, 해당 권리의 내용과 범위, 건물 사용에 미치는 영향 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 가산동은 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지인 가산디지털단지의 핵심 지역입니다.

첨단 산업 및 관련 지원시설이 밀집해 있어 풍부한 비즈니스 수요를 바탕으로 안정적인 임대 시장을 형성하고 있습니다.

주변에 대규모 아울렛, 쇼핑몰, 금융기관, 식당가 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

4.2. 예상 업종

지식산업센터로서 IT, 소프트웨어 개발, 디자인, 엔지니어링, 콘텐츠 제작 등 첨단 산업 분야의 기업들에게 최적의 입지입니다.

또한, 법률, 회계, 컨설팅 등 전문 서비스업체나 소규모 제조, 유통업체 등도 입주할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 현대아울렛, 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰, 은행, 병원, 다양한 음식점 및 카페 등.

* 기타: 안양천, 디지털로 중앙공원 등 휴식 및 녹지 공간 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서의 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인수되는 지상권: 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되므로, 건물 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 산업단지 규제: 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규(예: 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)에 따른 사업 범위 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문이 어려워 공부상의 내용과 실제 내부 상태가 다를 수 있으며, 내부 인테리어 등에 따른 차이가 발생할 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 높아, 경매 취하 가능성은 낮으나 인수되는 권리 외 추가적인 부담이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 우수한 교통망과 풍부한 편의시설, 그리고 산업단지 내 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금/차임 0원)와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기는 반드시 확인하고 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 산업단지 관련 법규에 따른 행위 제한 가능성도 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 가산디지털단지 내에서도 교통이 편리한 역세권에 위치합니다.

* 높은 임대 수요: IT 및 첨단 산업 기업들이 밀집해 있어 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익이 예상됩니다.

* 지식산업센터 투자 매력: 최근 지식산업센터의 투자 가치가 재조명되고 있으며, 꾸준한 수요를 기반으로 시세 상승 여력이 있습니다.

* 활용도 높은 면적: 업무용으로 사용하기에 적합한 전용면적과 공급면적을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 이를 제외하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 인수되는 지상권 설정 등기, 임차인 명도 관련 비용, 산업단지 규제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시장 시세 조사, 예상 명도 비용, 권리 인수 비용 등을 포함한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.)

* 감정가: 529,000,000원. (본 감정가는 최초 평가액이며, 실제 시장 가치와 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.