나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4668 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근(화곡동 372-18)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층(사용승인 2020년 06월 19일) 내 제4층 제401호로서 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 (단지형 다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4668 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움A 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 4.0평)

건물면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2020년 06월 19일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근(화곡동 372-18)에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (접수일자 2022-08-25, 갑3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을4: 주택임차권 (권태식)

* 금액: 238,500,000원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-10

* 비고: 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매수인에게 보증금 238,500,000원이 인수됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권보존 (김태목)

* 갑2: 소유권이전 (박성현)

* 갑3: 압류 (인천세무서장) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: D

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 인수 사항은 없습니다.

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 인수 사항은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(권 )

* 보증금: 238,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-10

* 대항력: 있음

* 비고: 위 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목과 같이, 매수인이 보증금 238,500,000원을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 2019년식 "더원" 다세대주택 (전용면적 19.98㎡, 4층)이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 면적, 연식, 층수의 물건으로 현재 시세 파악에 중요한 참고 자료입니다.

* 감정가 219,000,000원은 최근 유사 물건의 실거래가 216,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 다른 주변 매매 정보들은 연식이 오래되거나 면적이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

단지/건물 정보: 본건은 2020년 6월에 사용 승인된 "신영베르디움A"라는 단지형 다세대주택으로, 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조로, 2020년 6월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

편의시설: 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설 및 혐오시설:

* 본건은 서울월정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 공항 관련 보호지구(수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어 공항 소음이나 고도 제한 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 권태식 씨에게 지급해야 할 보증금 238,500,000원입니다. 해당 임차권이 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액입니다. 이 금액은 감정가와 최근 실거래가를 초과합니다.

특별매각조건과의 상충: 채권자는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했으나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 실제로는 매수인이 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분은 낙찰 전 법원에 반드시 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제약: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 및 건물 상태 자체는 양호합니다.

하지만 가장 치명적인 문제는 대항력 있는 선순위 임차인에게 지급해야 할 보증금 238,500,000원입니다. 이 금액은 본건의 감정가(219,000,000원)와 유사 물건의 최근 실거래가(216,000,000원)를 모두 초과하는 금액으로, 매수인이 낙찰가 외에 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 단순히 감정가나 시세보다 낮게 입찰하는 것만으로는 실질적인 투자 수익을 얻기 어렵습니다. 인수되는 보증금까지 고려한 총 투자 비용이 향후 예상되는 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 인수 부담을 줄일 수 있는 특별한 방안이 마련되지 않는 한, 일반적인 경매 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년에 준공되어 건물 내부 컨디션이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 주택으로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금으로 인해 신규 임대 시 수익성 확보가 매우 어렵습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 219,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 238,500,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

유사한 면적과 연식의 물건이 최근 216,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 순수 부동산 시장 가치는 약 210,000,000원에서 220,000,000원으로 추정됩니다.

하지만 매수인이 인수해야 하는 보증금이 238,500,000원이므로, 매수인의 총 투자 비용은 (입찰가) + 238,500,000원이 됩니다. 현재 시세나 감정가 수준으로 낙찰받을 경우, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 본 물건에 투자하기 위해서는 인수하는 보증금 238,500,000원을 고려하여 입찰가를 매우 낮게 산정해야 합니다. 최소한 보증금 인수 부담을 상쇄하고도 수익이 남을 수 있는 수준이어야 합니다.

현 시점에서는 임차인 인수 부담이 매우 커 일반적인 투자 관점에서 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 투자를 강행한다면, 인수하는 보증금 238,500,000원을 제외하고, 순수 부동산 가치에 대한 희망 수익률을 적용하여 최대 입찰 가능가를 산출해야 합니다.

예시: 순수 부동산 가치를 200,000,000원으로 보고, 50,000,000원의 수익을 원한다면, 최대 입찰가는 150,000,000원이 됩니다. 그러나 이는 임차인과의 관계, 향후 시장 상황 변화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

매우 공격적인 입찰가를 고려한다면, 100,000,000원 ~ 150,000,000원 수준에서 접근을 고려할 수 있으나, 이는 인수되는 보증금을 감안한 매우 보수적이고 위험성이 높은 판단입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.