나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100820 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 14층 1409호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 오피스텔(복층구조-다락)로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 26m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(신림동 1568-5) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023- 315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.). (신림동 1568-6) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023- 315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.09.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2026타경100820 (1)호로 진행되는 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 14층 1409호 오피스텔에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100820 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층 1409호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물명: 더위일관악파크뷰

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 14층 (사용승인일 2021.12.13.)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 245,000,000원

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.2평)

* 토지지분: 4.088㎡ (약 1.2평)

* 건물면적 (전용면적): 17.30㎡ (약 5.2평)

* 건물지분: 17.3㎡ (약 5.2평)

* 건축물대장상 총 건물 면적: 3,974.81㎡

* 건물 대지 면적: 589.6㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업시설, 업무시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 본건은 서측으로 노폭 약 26m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 22일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기 (갑4)입니다.

* 선순위 권리: 을구 3번 주택임차권 (접수 2023.12.12.)이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박동우)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 대항력: 있음

* 임차권 인수 여부: 물건명세서 상, 을구 3번 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 것으로 명시되어 있습니다.

* 주택도시보증공사 확약서: 본건과 관련하여 주택도시보증공사는 2026년 9월 29일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차권의 인수 여부에 있어 중요한 변수로 작용할 수 있으나, 물건명세서상의 명확한 인수 조항으로 인해 매수인의 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 위 임차권의 인수 가능성을 고려해야 함)

* 기타 등기사항: 소유권이전, 신탁등기 말소 이력 등.

* 총 채권액 (등기부 기준): 250,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.4. 상권분석

* 상권 특징: 본 물건이 위치한 신림동 일대는 서울 관악구의 주요 상업 및 업무 지역으로, 오피스텔, 주상복합, 상가건물 등이 밀집해 있습니다. 신림역을 중심으로 한 상권이 발달해 있으며, 대학가 및 주거 단지의 배후 수요도 풍부한 편입니다.

* 잠재적 임대 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신림역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 신림고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 여러 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역으로, 유흥가 등 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 물건명세서에 따라 2억 5천만원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 경매 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 주택도시보증공사 확약서의 법적 효력: 확약서 내용이 법적으로 명확히 인수 부담을 면제하는지 여부에 대한 추가 법률 검토가 필요합니다.

* 소액 면적 대비 높은 감정가: 17.30㎡의 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 2억 4천 5백만원으로 책정되어 있어, 투자 대비 수익률 분석 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 지정: 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 제한(외국인 등)이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 속해 있습니다. 17.30㎡의 전용면적은 1인 가구 실수요나 임대 투자에 적합할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 2억 5천만원의 선순위 임차보증금으로, 물건명세서상 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 존재하지만, 법적 해석 및 실제 인수 여부에 대한 불확실성은 여전히 남아 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리분석과 법률 검토 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 신림역세권 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 잠재적 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적의 경쟁력: 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 소형 오피스텔로서, 임대 수익형 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

* (조건부) 리스크 완화 가능성: 만약 주택도시보증공사의 확약서가 법적으로 유효하여 임차보증금 인수 부담이 완전히 해소된다면, 이는 상당한 가격 메리트로 작용할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본 물건의 감정가는 245,000,000원입니다.

시세 분석은 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 기반으로 이루어져야 하나, 본 보고서에서는 제공된 감정가와 물건의 특성을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

핵심 고려사항:

1. 임차보증금 인수: 물건명세서상 250,000,000원의 임차보증금 인수 가능성이 매우 높습니다. 만약 이를 낙찰자가 인수해야 한다면, 일반적인 경매 물건의 입찰가 산정 방식은 '(시장 가치 - 인수 채무)'가 됩니다.

2. 주택도시보증공사 확약서: 이 확약서가 법적으로 효력을 발휘하여 인수 부담이 없어진다면, 낙찰자는 채무 부담 없이 물건을 취득하게 됩니다. 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용은 이 시나리오를 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.

3. 안전 마진 확보: 경매 물건은 예상치 못한 변수가 많으므로, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 산정:

만약 주택도시보증공사의 확약서가 유효하여 2억 5천만원의 임차보증금 부담이 매수인에게 발생하지 않는다고 가정하고, 일반적인 경매 물건의 위험 요소를 감안하여 감정가의 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가: 245,000,000원

* 예상 입찰가 (참고용): 감정가 * 0.85 = 약 208,250,000원

이 예상 입찰가는 임차보증금 인수 리스크가 없다는 가정 하에 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 해당 리스크의 현실적인 인수 여부 및 법률적 판단에 따라 입찰가를 크게 조정해야 할 수 있습니다. 따라서 본 물건의 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 법률 전문가의 자문을 받아 임차권 인수 여부를 명확히 확인하고, 시장 상황을 반영한 면밀한 시세 조사를 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.