나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4687 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제14층 제1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상 복합건물, 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 노변 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 18층 건 내 제14층 제1401호 (사용승인일: 2020.08.24), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프 링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(20 15-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4687 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제14층 제1401호

용도: 오피스텔

건축물 정보:

- 사용승인일: 2020년 8월 24일

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 18층 건물 내

- 해당 호수: 지상 14층 제1401호

건물 면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

토지 면적: 2.68㎡ (약 0.81평) (토지 지분 포함)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 가능성 (등기부상 말소 확인)

주의사항: 특별매각조건 - 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서구청' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 노변 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에 강서구청, 강서경찰서, 강서소방서 등 공공기관이 위치하여 행정 및 치안 서비스 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있습니다.

도보 거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있습니다.

- 중요시설물보호지구(공항)

- 높이 제한 지역 (가로구역별 최고높이 제한)

- 공항시설법 관련 구역 (수평표면구역)

- 교육환경 보호에 관한 법률 관련 구역 (상대보호구역)

- 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 구역 (대공방어협조구역)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 제한)

- 건축선 지정 구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.09.15. 강서세무서장 압류)

* 소유권보존: 2020.09.11. (강은희 외 1명)

* 소유권이전(신탁말소, 매매): 2020.12.21. ~ 2020.12.24.

* 압류: 2022.09.15. (강서세무서장) - 말소기준권리

* 가압류: 2023.01.11. (주택도시보증공사) - 말소

* 주택임차권: 2023.01.25. (신지민, 보증금 148,000,000원) - 말소 (등기 접수일 기준)

* 강제경매개시결정: 2026.04.16. (주택도시보증공사, 148,000,000원) - 본건 경매 절차

모든 권리 중 말소기준권리(압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 본건 강제경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(148,000,000원)이 말소기준권리 이후에 발생하여, 낙찰 시 해당 경매를 포함한 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ICHIHARANAGISA

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2026-03-11

대항력: 없음 (비고: -)

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-11-03

대항력: 없음 (비고: -)

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

보증금: 148,000,000원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2020-12-21, 확정일자: 2020-11-30, 배당신고일자: 2023-01-25

대항력: 없음 (비고: -)

모든 임차인은 등기부상 또는 권리분석상 대항력이 없는 것으로 나타납니다.

3.3. 권리 인수 여부

본건 경매는 채권자의 신청으로 진행되며, 특별매각조건에 따라 매수인은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

이는 사실상 임차인의 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

또한, 등기부 현황상 모든 이해관계 권리(임차권 포함)는 말소기준권리 이후의 것이므로 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 엠제이타운

총 층수: 지하 2층, 지상 18층

세대수: 총 66호 (집합건물 표제부 기준)

건축 연도: 2020년

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 강서구청을 중심으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 다양한 규모의 오피스텔, 상가 건물들이 밀집해 있어 관련 업종의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 공공기관 및 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 백화점 접근 용이 (차량 이용 시)

* 금융: 다수 은행 지점 및 ATM 이용 가능

* 병원: 강서구청 인근 종합병원 및 의원 다수 위치

* 관공서: 강서구청, 강서구 보건소, 강서세무서 등 행정기관 밀집

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교 주변의 교육 환경 보호 조치가 적용됩니다.

정확한 학군 및 학교 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

등기부상 압류, 가압류, 임차권 등 다양한 권리관계가 존재했으며, 이 중 일부는 말소되었거나 특별매각조건에 따라 처리될 예정입니다.

'선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 모든 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 관련 임차권 등기가 말소되었으므로, 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 특수 매각 조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

이는 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담하지 않아도 됨을 의미하지만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 기타 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 공시지가 대비 낮은 감정가

본건의 감정가는 132,000,000원이나, 동일 건물(엠제이타운) 내 유사 면적(26.6㎡) 오피스텔의 최근 실거래가가 275,000,000원 ~ 283,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되었습니다.

이는 감정평가 시점의 시장 상황, 권리 관계의 복잡성, 또는 건물의 특정 조건 등 다양한 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 준공된 오피스텔로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 속합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 여건도 좋습니다.

등기부상 권리 관계가 복잡하나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 인수 부담 또한 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 시세가 월등히 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건축물의 실제 전용 면적(13.77㎡)은 매우 작지만, 동일 건물 내 유사 면적(26.6㎡)의 최근 거래 가격을 기준으로 볼 때, 본건의 매력도는 높다고 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장가 대비 약 50% 이상의 할인된 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 임차인 보증금 미인수: 특별매각조건으로 인해 임차인의 보증금(148,000,000원) 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 지역입니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(26.6㎡) 오피스텔의 최근 실거래가는 약 275,000,000원에서 283,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 132,000,000원으로, 이는 시세 대비 매우 낮은 금액입니다.

제시된 특별매각조건에 따라 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 132,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세와 감정가 간의 큰 괴리를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하여도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 감정가인 132,000,000원을 기준으로, 공격적인 접근 시에는 시세의 70~80% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

최종적으로, 본 보고서에서는 현 시점에서의 합리적인 첫 입찰가로 감정가 수준을 제안합니다.

예상 입찰가: 132,000,000원

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