나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4775 [1] 서울특별시 양천구 신월동 158-27 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월3동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, '다가구용 단독주택 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 남부순환로38길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브 2층 다가구용 단독주택(5가구) 건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다가구용 단독주택(5가구)으로 이용중임. 지층 : 다가구용 단독주택(B01호, B02호) 및 보일러실 등 1층 : 다가구용 단독주택(101호, 102호) 및 창고 등 2층 : 다가구용 단독주택(201호) 등

설비내역

개별난방설비 및 도시가스설비, 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 본건 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 1층, 2층, 지층으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 탐문조사 결과 현황 목측상 옥탑(연와조 - 물탱크실(연면적제외 6.75㎡)가 소재하므로 일반건축물대장을 기준으로 작성하였으니 참고바람. ③ 본건 건물의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황은 외부관찰 등 목측을 기준하여 작성되었으므로, 실제 이용상태 및 내부구조는 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4775 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4775 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 158-27

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 485,085,610원

* 토지면적: 91.90㎡ (약 27.8평)

* 건물면적: 157.96㎡ (약 47.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월3동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, '다가구용 단독주택 건부지' 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 남부순환로38길과 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 강제경매 (2026.04.23. 접수) (권리금액: 46,509,040원)

* 주요 임차인 현황:

* 김경남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-17, 대항력 있음.

* 박선숙: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-15, 확정일자 2024-07-15, 배당신고일자 2026-05-11, 대항력 있음.

* 손의천: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-10, 확정일자 2025-03-11, 배당신고일자 2026-07-09, 대항력 있음.

* 최재정: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-10-14, 배당신고일자 2026-05-04, 대항력 있음.

* 최혜인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-28, 대항력 있음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 등기사항전부증명서상 말소기준권리보다 선순위인 임차인은 없으나, 상기 열거된 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어 주의가 필요합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상이거나 0원인 임차인(김경남, 최혜인)이 있으며, 이들의 정확한 보증금 및 차임 내역을 반드시 현장 조사 등을 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 생활권이 형성되어 있으며, 인근 근린생활시설, 교육시설, 공공시설 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 임대 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 주민센터 등이 위치하여 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 교육시설이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 상기 권리분석에서 확인된 바와 같이, 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어 낙찰 후 명도 과정 및 보증금 반환과 관련하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임 정보가 불명확하거나 0원인 임차인(김경남, 최혜인)에 대한 면밀한 현황 파악이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 공항소음 방지 및 소음대책지역 (제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지목 [도로] 한정 / 2024.09.10.~2029.09.09.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축물 현황: 일반건축물대장상 옥탑(물탱크실, 연면적 제외 6.75㎡)이 소재하는 것으로 파악되나, 등기사항전부증명서와 차이가 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 소유자 및 이해관계인의 부재로 건물 내부 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태 및 내부 구조는 외부 관찰 및 표준 설비 기준으로 작성되었습니다. 현장 재확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다가구주택으로, 주거 지역 내에서의 입지 및 교통 여건은 비교적 양호한 편입니다. 다만, 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어 명도 및 보증금 인수와 관련된 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 보증금이나 차임이 미상인 임차인의 현황 파악은 필수적이며, 이는 잠재적 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재하므로, 이를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 다가구주택으로서 다수 임대 가구 확보 및 임대 수익 창출 가능성.

* 대중교통 접근성이 양호하여 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 485,085,610원

* 본건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 가능한 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 실질적인 보증금 및 차임 현황, 명도 비용, 추가 부담 가능성 등을 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 면밀히 확인한 후 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 낙찰가 범위를 신중하게 책정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.