나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100819 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 관악구 신림동 소재 ‘신림고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제10층 제1006호로서 - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 창호 : 페어글라스창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 기호(2)토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이나 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있으며 그 내역은 아래와 같으니 경매참여시 참고하시기 바람. - 임 차 보 증 금 : 245,000,000원 - 범 위 : 전유부분 전부 - 임대차계약일자 : 2022년 02월 08일 - 주민 등록 일자 : 2022년 03월 07일 - 점유 개시 일자 : 2022년 03월 07일 - 확 정 일 자 : 2022년 02월 18일 - 임 차 권 자 : 김** 2) 본건 건물 내부 및 상태는 현장조사 당시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 건축물 대장상 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 확인하였는 바 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.09.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100819 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.2평)

토지 지분: 4.088㎡ (약 1.2평)

건물 면적: 17.30㎡ (약 5.2평)

건물 지분: 17.3㎡ (약 5.2평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림고등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 2호선 ‘신대방역’이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조로, 총 14층 건물 중 10층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 페어글라스 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 동수원세무서장의 압류(2024.10.15.)로, 해당 압류를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김민정, 권리 금액: 245,000,000원)

* 등기부상 말소: 인수

* 물건명세서상 명시: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기...가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높음을 의미합니다.

* 기타 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민정)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.07.

* 확정일자: 2022.02.18.

* 대항력: 있음

* 임차인: 박혜연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.06.23.

* 대항력: 없음 (보증금 없이 전입된 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인입니다.)

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항:

* 본건과 관련하여 주택도시보증공사로부터 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.”는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이 확약서는 임차인이 대항력을 포기한다는 의사를 밝힌 것으로 해석될 수 있으나, 등기부상 ‘인수’로, 물건명세서에 ‘잔액 인수’ 가능성이 명시된 점을 미루어 볼 때, 경매 절차상 법원의 최종 판단에 따라 인수 여부가 확정되므로, 낙찰자는 임차보증금 245,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 인수할 위험을 안고 경매에 참여해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치하며, 주변에 오피스텔, 아파트, 주택, 상가, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근 신림역 및 지하철 2호선 신대방역 이용이 가능하여 유동인구가 일정 수준 확보될 수 있는 입지입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 활용도가 있는 지역입니다.

* 다만, 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요를 중심으로 한 상권 분석이 필요하며, 주변 오피스텔 및 상가 경쟁력을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 신림고등학교가 위치하여 교육 환경을 인접하고 있습니다.

* 근거리 신대방역 및 버스정류장 이용으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 특별히 혐오시설이 발견되지 않아 주거 환경에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 김민정(주택도시보증공사)의 임차보증금 245,000,000원이 낙찰가에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 효력 불확실성: 제출된 확약서 내용에도 불구하고, 법원의 최종 권리분석 결과에 따라 임차보증금 인수 여부가 결정되므로, 낙찰자 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 17.30㎡ (약 5.2평)으로, 1~2인 가구 수요에 국한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 225,000,000원입니다.

그러나 본건의 가장 중요한 쟁점은 245,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 등기부등본 및 물건명세서상 해당 임차권이 낙찰자가 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법원 경매 절차상 인수 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

따라서 본 물건에 투자 시에는 임차보증금 245,000,000원의 인수 여부를 법원 담당자에게 재확인하고, 인수될 경우 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 적정한지 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신대방역 인근으로의 접근성이 있어 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 시장을 공략할 수 있습니다.

* 만약 임차보증금 인수 문제가 명확히 해결되고 시세 대비 저평가되었다면, 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 현재로서는 인수 보증금으로 인해 총 부담액이 시세를 초과할 가능성이 높습니다.)

1.8. 예상 입찰가

주변 오피스텔 시세를 조사한 결과, 신림동 17㎡ 내외의 오피스텔은 현재 대략 210,000,000원에서 230,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (이는 실제 조사 시점에 따라 변동될 수 있습니다.)

본건의 감정가는 225,000,000원이나, 인수되는 임차보증금이 245,000,000원입니다.

규정상 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하라는 지침이 있으나, 실제 투자 시에는 낙찰가가 인수 보증금을 초과할 경우 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 넘어서게 됩니다.

따라서, 만약 임차보증금 245,000,000원이 낙찰자에게 그대로 인수된다는 사실이 명확하다면, 총 부담액이 245,000,000원 이상이 됩니다. 이는 현재 감정가(225,000,000원) 및 예상 시세(210,000,000원 ~ 230,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 해당 금액 이상으로 입찰하는 것은 손실이 예상됩니다.

안전한 투자를 위해서는, 인수되는 보증금 245,000,000원을 고려하여, 총 부담액이 시세를 넘지 않는 선에서만 입찰가를 고려해야 합니다. 만약 임차보증금 245,000,000원이 모두 인수되어야 한다면, 낙찰가는 0원에 가깝거나, 명세서상 모든 권리가 소멸되고 인수될 보증금이 없다는 것이 명확히 확인될 경우에만 감정가 또는 시세 수준을 고려할 수 있습니다.

현 상황에서는 인수되는 보증금 245,000,000원을 고려할 때, 매우 신중하게 접근해야 하며, 200,000,000원 이하의 보수적인 금액으로만 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다. (이는 법원의 최종 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.