나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4815 [1] 서울특별시 양천구 목동 623-1 제니스빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 623-1 소재 "등천로" 동측 인근,"양동중학교" 서측 인근 에 위치하는 제니스빌 제2층 제204호로서 주위환경은 학교,아파트단지,각종빌라,근린생활 시설,공원 등으로 형성되어 있고 각종편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건 서측 인근에 등천로,인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 제2층 제204호로, 외 벽 : 석재,치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지,타일,미장 마감 등, 바 닥 : 석재,강화마루 마감 등, 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

본건은 다세대주택으로, 거실,욕실,주방,확장형발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,주차장설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>,원추표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:위탁고도77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계힉법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등/용도:단독,다가구,아파 트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상 적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4815 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 623-1 제니스빌 제2층 제204호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

건물면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 양천구 목동 623-1 소재 "등천로" 동측 인근, "양동중학교" 서측 인근에 위치함.

주변 환경: 주위 환경은 학교, 아파트 단지, 각종 빌라, 근린생활 시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 서측 인근에 등천로가 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택으로, 제2층 제204호임. 외벽은 석재, 치장벽돌 마감 등, 내벽은 벽지, 타일, 미장 마감 등, 바닥은 석재, 강화마루 마감 등, 창호는 하이샷시 등으로 마감됨.

이용상태: 다세대주택으로 거실, 욕실, 주방, 확장형 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 본건은 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트/2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김 임.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2025.11.27 접수)임.

등기부상 을구 5번 주택임차권(김윤기)이 존재하며, 권리금액은 120,000,000원임.

해당 임차권은 전입일자 2023.01.16, 확정일자 2022.10.31로, 대항력 있는 임차인으로 판단됨.

물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

기타 가압류 및 강제경매 등기들은 말소 대상임.

총 채권액은 약 270,000,000원으로 집계됨.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 학교(양동중학교)와 근린생활시설, 공원이 있어 주거 환경이 안정적임.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적(25~36㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 1억 9천만원에서 3억원 사이로 거래되었음.

평당 단가는 약 519만원에서 1,054만원 수준으로 형성되어 있음.

본건의 건물면적(14.98㎡)은 비교적 작은 편으로, 시장에서는 면적이 작을수록 평당 단가가 높게 형성되는 경향이 있음.

5. 생활정보

주변에 학교(양동중학교)가 있어 교육 환경이 양호함.

각종 빌라, 아파트 단지, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 보통 수준임.

대중교통 이용이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김윤기(보증금 1억 2천만원)가 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높음. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 함.

폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하여, 실제 물건의 컨디션 파악이 어려운 상태임.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건을 충족하는 매수인의 경우 관련 허가를 받아야 함 (2025.8.26~2026.8.25, 아파트 관련 2025.10.20~2026.12.31).

공동담보 물건이 존재하여 추가적인 채무 관계가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 제니스빌 내 다세대주택으로, 2014년 준공된 비교적 신축 건물임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 2천만원이 매수인에게 인수될 위험이 있다는 점임. 이는 입찰가 산정에 매우 신중한 접근이 필요함을 시사함.

위치상 주거 기능이 강하며, 학군 및 편의시설 접근성이 보통 수준임.

부동산 강제 경매 물건으로, 채권 총액은 2억 7천만원 수준임.

8. 투자 포인트

서울 양천구 목동이라는 우수한 지역적 가치.

2014년 준공으로 건물이 비교적 신축임.

소액 투자 접근이 가능한 작은 면적 (단, 인수 보증금 부담 고려).

향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 추가 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원임.

주변 유사 면적(25~36㎡) 다세대주택의 최근 매매가가 1억 9천만원 ~ 3억원 수준임을 감안할 때, 단위 면적당 시세는 약 1,020만원 ~ 1,054만원으로 추정됨.

본건의 건물면적(14.98㎡)에 상기 시세를 적용할 경우, 실질 가치는 약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 예상됨.

그러나 본건은 보증금 1억 2천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 매수인에게 인수될 위험이 매우 높음.

만약 낙찰 후에도 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금 부담을 철저히 고려하여 산정해야 함.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 낙찰가 자체는 감정가 수준 또는 그 이하로 결정되는 것이 합리적일 수 있음.

최소한 총 매입 비용(낙찰가 + 인수되는 보증금 일부)이 주변 시세(1억 9천만원 ~ 3억원)를 상회하지 않도록 신중한 접근이 필요함.

현 시세 및 위험 부담을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 120,000,000원을 기준으로, 100,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안함. 이 범위는 인수되는 보증금 1.2억원을 고려했을 때, 총 매입 비용을 시장가 대비 합리적인 수준으로 유지하기 위함임.

임차인 현황에 대한 주의 문구:

임차인 김윤기는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 120,000,000원입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 매수인이 인수함에 따라, 해당 금액만큼의 추가 부담이 발생할 수 있으니 입찰 시 반드시 유의하시기 바랍니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.