나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100816 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교" 북서측 인근에 위치하는 "더위일관악 파크뷰" 제14층 제1408호로서, 인근은 오피스텔, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼 재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "신대방 역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제14층 제1408호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 건축물현황도 기준 오피스텔(복층형 구조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형의 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위게획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315 호(20230.07.27))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26 ~ 2026.08.25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.09.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2026타경100816 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1408호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

259,000,000 원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 "신대방역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제14층 제1408호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 2필지의 가장형 토지로서, 현재 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑4. 압류(동수원세무서장, 2024-10-16)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(임아라, 임대차보증금 250,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 250,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 채무 정리

* 말소되는 권리: 갑5. 강제경매 (주택도시보증공사), 갑4. 압류 (동수원세무서장)

* 인수되는 권리: 을구 3. 주택임차권 (보증금 250,000,000원)

3.5. 총 인수 보증금

250,000,000 원 (을구 3번 주택임차권)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 신림동 지역 상권의 일부를 구성하고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 2호선 신대방역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 차량으로의 진출입도 편리합니다.

4.3. 잠재적 수요

인근 직장인, 학생 등 다양한 수요층이 존재할 수 있으며, 역세권이라는 장점을 활용한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

신림고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 2호선 신대방역 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

5.4. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 갖추어져 있습니다.

5.5. 기타 시설

건물 내 기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권(보증금 250,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 입찰가 외 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 주택도시보증공사(HUG) 확약서의 영향

임차인이 HUG로부터 보증금을 수령하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 법적으로는 해당 임차권이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있어 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

해당 지역이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건 및 취득 관련 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 더위일관악파크뷰 오피스텔로, 지하철 2호선 신대방역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물은 2021년에 준공되어 비교적 신축급에 해당하며, 복층형 구조로 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 을구 3번 임차권의 보증금 250,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 현재 감정가와 유사한 금액으로, 낙찰 후 임차인에게 지급하거나 인수해야 할 금액이 발생하므로 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역 인접으로 출퇴근 및 이동 용이.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 생활 인프라: 주변 상업시설, 공원, 교육시설 등 편의시설 이용 편리.

* 개발 잠재력: 신림동 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,000,000 원

* 인수되는 임차보증금: 250,000,000 원 (을구 3번 임차권)

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 을구 3번 임차권이 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 명시되어 있어, 해당 임차보증금 250,000,000원을 매수인이 부담한다고 가정할 때, 낙찰 후 실제 투입되는 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

현재 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 실거래가 및 시세가 약 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준으로 파악됩니다. 따라서, 250,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

만약 임차보증금 250,000,000원이 전액 낙찰가의 일부로 처리되지 않고 별도로 부담되는 비용이라면, 현재 시세와 감정가를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 시장가치(약 2억 5천만 원)에서 인수되는 보증금(2억 5천만 원)을 제외한 금액을 고려하면, 입찰가는 매우 낮게 형성될 수 있습니다. 하지만 이는 현실적인 경매 시장가와 괴리가 있을 수 있습니다.

* 실질적인 접근으로는, 해당 물건의 감정가(259,000,000원)와 유사 면적의 시세(약 230,000,000원 ~ 250,000,000원)를 고려할 때, 만약 임차보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 않아 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 인수되는 보증금 250,000,000원 자체를 총 자금 계획에 포함해야 합니다.

가장 합리적인 접근은, 임차보증금 250,000,000원을 매수인이 부담해야 할 총 금액에 포함시키고, 이를 현재 시세와 비교하여 낙찰가를 결정하는 것입니다.

만약 인수되는 임차보증금 250,000,000원을 총 부담액으로 간주하고, 시장가치(약 2억 5천만 원)를 고려한다면, 낙찰가 자체는 시세 대비 낮게 결정될 가능성이 높습니다. 그러나 본건의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기 등을 종합적으로 고려하여, 인수되는 보증금이 없다고 가정하고 시세와 감정가를 바탕으로 산정할 경우, 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 을구 3번 임차권 등기 및 HUG 확약서 내용을 면밀히 재검토하여, 임차보증금 250,000,000원이 실제로 매수인에게 인수되는지 여부를 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 인수된다면, 총 투입 금액이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 현저히 낮춰야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.