나이스옥션 법원경매 천안 2025타경500 [4] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 3층301호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 소재 '성거백승아파트단지' 내 상가동( 106동 ) 내에
위치하며, 주위는 ""읍소재지 주변 공동주택지대 및 주택상가혼성지대""임.

교통상황

본건들이 속한 단지내 지상주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건물 내 지하층 비01호 등으로서'(비03호를 제외한 전체호수),
사용승인일 : 1995.01.17

외벽 : 타일붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅
창호 : 새시창호

이용상태

평가일현재 본건들 전체호수의 문이 잠겨 있는 상태임.

< 1층 > 101호 부터 104호 까지 1층 전체를( 호수별 전용면적의 구획 없이 복도 등 공용면적
포함하여 일괄이용 ) '영유아보육시설'( 상호: 성거어린이집 )로 과거 이용하였으나,
평가일현재는 '휴업'중인 것으로 탐문됨.

< 2층, 3층 및 지하층 > 본건호수들로 접근하는 출입구는 상가동 후면에 위치하는데,
( 다만, 지하층 비04호( 본건기호3 )의 경우에는 상가동 전면에서 내려가는 '계단실'있음.)
평가일현재 상가동 후면의 출입문은 잠겨져 있으며, ""(주)온세""라는 상호간판이 부착됨.
--- 탐문한 바, 임차인들이 '창고'용도로 사용하는 듯 하다고 함.
가끔씩 어떤 사람들이 차를 타고 와서 물건을 들고 이동하는 모습을 보았다고 함.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.( 건축물대장 도면 등 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'부정형, 평지'인 토지를 '아파트'부지 및 '상가동'부지, '관리실'부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장 소로'에 접하며, 북서측으로 이와 연계된 '아파트 정문'을 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역' 및 '준주거지역'.

< 기반시설 > '도시계획도로 '중로2류( 폭 15m ~ 20m )'에 저촉됨.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

< 기호4 내지 7 의 건물용도 > -- 귀제시목록( 등기부 )상은 '판매시설'이나,
건축물대장( 전유부 ) 및 현황은 '어린이집'임.

< 전유면적 경계선 구획공사 문제 >-- 다만, 평가일현재의 이용자들이 해당층을 '일괄이용'
하고 있더라도,
구분소유권별 전용면적의 경계선이 '건축물대장 도면'에 명시되어 있는 바,
그 경계선에 맞추어 구획하고 사용하면 될 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1, 성거백승아파트단지내상가 106동 3층 301호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세정보

사건번호: 천안지원 2025타경500 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 3층301호

용도: 판매시설 (현황: 휴업 중, 과거 영유아보육시설)

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 53.82㎡ (약 16.28평)

건물 면적: 122.22㎡ (약 36.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

사용승인일: 1995년 1월 17일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 성거백승아파트 단지 내 상가동(106동) 3층에 위치하며, 주변은 읍소재지 인근의 공동주택지대와 주택 및 상가가 혼합된 지역입니다. 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 지상 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 포장된 소로에 접하고 있으며, 북서측의 아파트 정문을 통해 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역 내 제2종 일반주거지역 및 준주거지역에 속해 있습니다. 다만, 중로2류(폭 15m~20m) 도시계획도로에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 홍승희 외 1인 근저당권(채권최고액 345,000,000원)입니다. 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 다만, 탐문 결과 2층, 3층 및 지하층의 임차인들이 '창고' 용도로 사용하는 것으로 추정되며, (주)온세라는 상호의 간판이 부착되어 있습니다. 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금/차임 정보가 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 주요 배후 수요로 합니다. 주변 지역은 주택과 상가가 혼재된 복합 상권의 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황 및 특이사항

1층 상가는 과거 '성거어린이집'으로 이용되었으나 현재는 휴업 중입니다. 2층, 3층 및 지하층은 외부에서 탐문한 바, 임차인들이 창고 용도로 사용하는 것으로 추정됩니다. 공부상 용도는 '판매시설'이나, 실제 이용 현황 및 용도 차이에 대한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

물건이 소재한 성거읍 지역은 읍 소재지로서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 주민들의 주거 편의성이 있습니다.

5.2. 교육환경

본 물건은 교육환경보호에 관한 법률에 따른 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설의 환경 보호가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 용도 불일치

1995년 사용승인된 건물로 약 30년이 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 또한, 공부상 '판매시설'이나, 현재는 '휴업' 상태이며 과거 '영유아보육시설'로 사용되었고, 2-3층 및 지하층은 '창고' 용도로 추정되는 등 용도 불일치 및 현황 파악이 중요합니다.

6.2. 임차인 및 명도 문제

임차인 현황이 불분명하고 보증금이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. '창고' 용도로 추정되는 임차인들과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 도시계획 및 법적 제약

본 토지는 도시계획도로에 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공실 및 운영 리스크

현재 상가 이용 현황이 명확하지 않고 휴업 상태인 점, 노후화된 건물 상태 등을 고려할 때, 낙찰 후에도 공실이 발생하거나 운영에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 과거 혐오시설 건립 관련 주민 반대 사례가 있었던 지역임을 감안할 때, 지역 사회와의 관계 또한 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 성거읍의 아파트 단지 내 상가로, 낮은 감정가에 비해 넓은 면적을 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗하나, 임차인 현황 및 용도 불일치, 건물 노후화 등은 반드시 현장 확인 및 면밀한 조사가 필요합니다. 특히, 주변 지역에서 과거 혐오시설 건립 관련 주민들의 반대 사례가 있었던 점을 고려하여, 지역 사회와의 관계 및 잠재적 환경 이슈에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 8,400만원의 감정가는 건물 면적(122.22㎡) 대비 경쟁력 있는 수준으로, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 상가: 고정적인 배후 수요 확보가 가능하다는 장점이 있습니다.

* 소액 투자 기회: 소액으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 84,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 건물 노후도, 용도 불일치, 임차인 미확인, 명도 리스크, 주변 상권 분석 결과, 향후 개발 가능성 및 지역 이슈 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치 및 미래 가치를 산정하여 입찰가를 책정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.