나이스옥션 법원경매 천안 2025타경500 [3] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 2층201호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 소재 '성거백승아파트단지' 내 상가동( 106동 ) 내에
위치하며, 주위는 ""읍소재지 주변 공동주택지대 및 주택상가혼성지대""임.

교통상황

본건들이 속한 단지내 지상주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건물 내 지하층 비01호 등으로서'(비03호를 제외한 전체호수),
사용승인일 : 1995.01.17

외벽 : 타일붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅
창호 : 새시창호

이용상태

평가일현재 본건들 전체호수의 문이 잠겨 있는 상태임.

< 1층 > 101호 부터 104호 까지 1층 전체를( 호수별 전용면적의 구획 없이 복도 등 공용면적
포함하여 일괄이용 ) '영유아보육시설'( 상호: 성거어린이집 )로 과거 이용하였으나,
평가일현재는 '휴업'중인 것으로 탐문됨.

< 2층, 3층 및 지하층 > 본건호수들로 접근하는 출입구는 상가동 후면에 위치하는데,
( 다만, 지하층 비04호( 본건기호3 )의 경우에는 상가동 전면에서 내려가는 '계단실'있음.)
평가일현재 상가동 후면의 출입문은 잠겨져 있으며, ""(주)온세""라는 상호간판이 부착됨.
--- 탐문한 바, 임차인들이 '창고'용도로 사용하는 듯 하다고 함.
가끔씩 어떤 사람들이 차를 타고 와서 물건을 들고 이동하는 모습을 보았다고 함.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.( 건축물대장 도면 등 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'부정형, 평지'인 토지를 '아파트'부지 및 '상가동'부지, '관리실'부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장 소로'에 접하며, 북서측으로 이와 연계된 '아파트 정문'을 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역' 및 '준주거지역'.

< 기반시설 > '도시계획도로 '중로2류( 폭 15m ~ 20m )'에 저촉됨.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

< 기호4 내지 7 의 건물용도 > -- 귀제시목록( 등기부 )상은 '판매시설'이나,
건축물대장( 전유부 ) 및 현황은 '어린이집'임.

< 전유면적 경계선 구획공사 문제 >-- 다만, 평가일현재의 이용자들이 해당층을 '일괄이용'
하고 있더라도,
구분소유권별 전용면적의 경계선이 '건축물대장 도면'에 명시되어 있는 바,
그 경계선에 맞추어 구획하고 사용하면 될 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경500 (3)

물건 종별: 집합건물 (상가)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1, 성거백승아파트단지내상가 106동 2층 201호

토지 면적: 53.82㎡ (약 16.3평)

건물 면적: 122.22㎡ (약 37.0평)

감정가: 113,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

용도: 공부상 판매시설, 현황 (추정) 창고

사용승인일: 1995년 1월 17일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 평가 요약

주위환경: 아파트 단지 내 상가, 공동주택 및 주택상가 혼성 지역.

교통: 단지 내 지상 주차장까지 차량 접근 가능, 대중교통 사정 보통.

건물: 1995년 사용승인된 철근콘크리트조 3층 상가 건물.

이용 상태:

1층 (101-104호): 과거 '성거어린이집'으로 이용, 현재 휴업 중 (호수 구분 없이 일괄 이용).

2층, 3층, 지하층 (본건 관련): '(주)온세' 간판 부착, 현황 '창고' 용도로 사용 추정. 평가일 현재 본건 호실 문 잠김.

토지: 부정형, 평지, 아파트/상가/관리실 부지로 이용 중.

도로: 북측 포장 소로 접함, 아파트 정문 경유 출입.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리에 위치한 '성거백승아파트' 단지 내 상가동(106동)에 소재합니다.

주위는 읍소재지 주변으로 공동주택과 주택 및 상가가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 내 지상 주차장을 통해 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

북측으로 포장된 소로에 접하고 있으며, 북서측 아파트 정문을 통해 외부 도로와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역, 준주거지역.

기반시설: 도시계획도로 중로2류(폭 15m ~ 20m)에 저촉됩니다.

타 법령상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 21일 설정된 홍승희 근저당권(채권액 345,000,000원)입니다.

이보다 늦게 설정된 모든 권리(본건 임의경매 포함)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 개요만 표기되어 있어, 실제 존재 여부는 불분명합니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

*주의사항:* 임대관계가 '미상'이며 인수 보증금이 없는 것으로 파악되더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 속한 106동 상가는 총 14개 호실로 구성되어 있습니다.

1층은 과거 '성거어린이집'으로 운영되었으나 현재 휴업 상태이며, 2층 이상(본건 포함)은 '(주)온세' 간판과 함께 현황 '창고' 용도로 사용되는 것으로 추정됩니다.

주변 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 또는 소규모 사업장의 입지가 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 고객

성거백승아파트 단지 내 거주민들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다.

인근 주택 및 상가 지역의 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

주변 상가 시설에 대한 상세한 현황 조사를 통해 경쟁 환경을 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 상가에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 상세한 편의시설 정보는 주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 인접성이 높을 수 있습니다.

과거 1층이 '어린이집'으로 이용되었던 이력이 있습니다.

5.3. 교통망

단지 내 도로 및 지상 주차장을 통한 차량 접근성이 양호합니다.

북측 소로 및 아파트 정문을 통해 외부 도로망과 연결됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물 등기부상 용도는 '판매시설'이나, 건축물대장 및 현황은 1층의 경우 '어린이집'(현재 휴업), 2층 이상은 '(주)온세' 간판 및 '창고' 추정 용도로 상이합니다. 본건 201호의 공부상 용도(판매시설)와 현황(창고 추정)이 다를 수 있어, 실제 사용 가능 용도에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

또한, 전유면적 경계선 구획 문제로 인해 건축물대장 도면에 따른 경계선 분할 사용이 요구될 수 있으며, 이로 인한 사용 범위 분쟁 가능성이 있습니다.

6.2. 현황 파악의 어려움

평가일 기준 본건 호실의 내부 확인이 불가하며, 문이 잠겨 있었습니다.

탐문 결과 '창고' 용도로 추정되나, 정확한 점유자, 사용 용도, 임차 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되어, 함께 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황 및 낙찰 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 도시계획도로 저촉

토지 이용 계획상 도시계획도로 중로2류(폭 15m ~ 20m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 규제나 제한이 발생할 수 있습니다.

6.5. 건물 노후도

1995년 사용승인을 받은 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 아파트 단지 내 상가로, 지역 기반의 고정 배후 수요 확보가 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 1,300만원으로, 이를 바탕으로 한 투자 고려가 가능합니다.

그러나 공부상 용도와 현황의 불일치, 내부 확인의 어려움, 임차 관계의 미상태 등 권리 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 도시계획도로 저촉 등의 잠재적 리스크 요인도 종합적으로 고려해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 명확한 현황 파악과 철저한 권리 분석을 통해 물건의 실질적인 가치를 재평가하는 과정이 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 아파트 단지 내 고정 배후 수요

성거백승아파트 단지 거주민을 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있어, 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

8.2. 잠재적 활용 가치

현황 '창고'로 추정되는 공간은 향후 리모델링을 통해 다양한 업종으로의 전환이 가능할 수 있습니다. (단, 용도 변경 가능 여부 및 관련 규제 확인 필수)

8.3. 일괄 매각을 통한 토지 권리 확보

건물과 토지를 일괄 매각받음으로써 토지에 대한 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대관계 미상 및 현황 파악 불가로 인한 명도 관련 리스크가 존재합니다. 또한, 공부와의 차이, 공동담보, 도시계획도로 저촉 등 추가적인 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 권리 분석 강화, 현장 답사를 통한 상세한 내부 및 점유 관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

최종 입찰가 산정 시, 명도 비용, 예상 리모델링 비용, 공실 가능성, 임차 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.