나이스옥션 법원경매 천안 2025타경500 [2] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 1층101호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 소재 '성거백승아파트단지' 내 상가동( 106동 ) 내에
위치하며, 주위는 ""읍소재지 주변 공동주택지대 및 주택상가혼성지대""임.

교통상황

본건들이 속한 단지내 지상주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건물 내 지하층 비01호 등으로서'(비03호를 제외한 전체호수),
사용승인일 : 1995.01.17

외벽 : 타일붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅
창호 : 새시창호

이용상태

평가일현재 본건들 전체호수의 문이 잠겨 있는 상태임.

< 1층 > 101호 부터 104호 까지 1층 전체를( 호수별 전용면적의 구획 없이 복도 등 공용면적
포함하여 일괄이용 ) '영유아보육시설'( 상호: 성거어린이집 )로 과거 이용하였으나,
평가일현재는 '휴업'중인 것으로 탐문됨.

< 2층, 3층 및 지하층 > 본건호수들로 접근하는 출입구는 상가동 후면에 위치하는데,
( 다만, 지하층 비04호( 본건기호3 )의 경우에는 상가동 전면에서 내려가는 '계단실'있음.)
평가일현재 상가동 후면의 출입문은 잠겨져 있으며, ""(주)온세""라는 상호간판이 부착됨.
--- 탐문한 바, 임차인들이 '창고'용도로 사용하는 듯 하다고 함.
가끔씩 어떤 사람들이 차를 타고 와서 물건을 들고 이동하는 모습을 보았다고 함.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.( 건축물대장 도면 등 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'부정형, 평지'인 토지를 '아파트'부지 및 '상가동'부지, '관리실'부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장 소로'에 접하며, 북서측으로 이와 연계된 '아파트 정문'을 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역' 및 '준주거지역'.

< 기반시설 > '도시계획도로 '중로2류( 폭 15m ~ 20m )'에 저촉됨.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

< 기호4 내지 7 의 건물용도 > -- 귀제시목록( 등기부 )상은 '판매시설'이나,
건축물대장( 전유부 ) 및 현황은 '어린이집'임.

< 전유면적 경계선 구획공사 문제 >-- 다만, 평가일현재의 이용자들이 해당층을 '일괄이용'
하고 있더라도,
구분소유권별 전용면적의 경계선이 '건축물대장 도면'에 명시되어 있는 바,
그 경계선에 맞추어 구획하고 사용하면 될 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

일괄매각. 인접한 호수(101호~104호)와 호수별 전용면적
구획없이 복도 등 공용면적 포함하여 일괄로 어린이집으로 이용하였으나 현재는 휴업중임. 등기부상 '판매시설'이나 건축물대장상 및 현황은 '영유아보육시설(어린이집)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경500 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 1층101호

용도: 노유자시설 (등기부상 '판매시설', 건축물대장상 및 현황 '영유아보육시설(어린이집)')

감정가: 166,000,000원

토지면적: 53.80㎡ (약 16.27평)

건물면적: 122.22㎡ (약 36.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OO (근저당권자: 홍승희)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 소재 '성거백승아파트단지' 내 상가동(106동)에 위치하고 있으며, 주위는 읍소재지 주변 공동주택지대 및 주택상가 혼성지대입니다.

교통상황: 본건이 속한 단지 내 지상주차장까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내 1층에 위치하며, 1995년 1월 17일 사용승인되었습니다.

도로상태: 북측으로 포장된 소로에 접하며, 북서측 아파트 정문을 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역 및 준주거지역입니다.

기반시설: '도시계획도로 중로2류(폭 15m~20m)'에 저촉됩니다.

타법령상 제한: '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률), '상대보호구역'(교육환경보호에관한법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 내역:

말소기준권리: 2022년 1월 21일 접수된 홍승희 씨의 근저당권 (채권금액: 345,000,000원)이며, 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다.

기타 권리: 집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 등이 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 정보에 따르면 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있습니다. (해당 권리 존재 여부에 대한 상세 확인 필요)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 정보는 명확하지 않으나, 2층, 3층 및 지하층은 임차인들이 '창고' 용도로 사용하는 것으로 탐문되었습니다. 해당 임차인들의 보증금 및 차임은 현재 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재하더라도, 이로 인한 권리 행사나 명도 시 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내 상가 건물의 1층 일부에 해당하여, 단지 내 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

과거 '성거어린이집'으로 운영되었던 이력이 있으나, 현재는 휴업 상태입니다. 1층 101호부터 104호까지 복도 등 공용 면적을 포함하여 일괄로 사용한 바 있어, 향후 활용 시 이러한 점을 고려해야 합니다.

2층, 3층, 지하층의 경우, 임차인들이 창고 등으로 사용하고 있는 것으로 추정되며, 상가로서의 활발한 상권 형성보다는 개별적인 임대 수익 확보 목적의 활용 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건이 위치한 성거읍 천흥리는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 인근에 마트, 병원, 학교 등 생활 기반 시설이 분포되어 있습니다.

교통 및 접근성: 차량을 이용한 단지 내 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

교육 환경: '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 어린이집이나 학원 등 교육 관련 시설 운영 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.

혐오시설 유무: 지역 내 '혐오시설' 설치에 대한 주민 반대 의견이 과거에 있었던 것으로 나타났으나, 본건 소재지 주변에서 현재 직접적으로 혐오시설이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 수반되어야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 등기부상 '판매시설'로 등재되어 있으나, 건축물대장상 및 실제 현황은 '영유아보육시설(어린이집)'로 사용되고 있어, 향후 건축물 용도 관련 행정 절차상 문제가 발생하거나 정리가 필요할 수 있습니다.

휴업 상태: 현재 시설이 휴업 중으로, 재개장 또는 새로운 용도로의 전환을 위한 사업 계획 및 준비가 요구됩니다.

복합 용도 및 전용 면적 경계 문제: 1층 101호부터 104호까지 복도 등 공용면적을 포함하여 일괄 이용한 이력이 있어, 구분 소유권별 전용 면적 경계선에 맞춰 구획하고 사용해야 하는 점을 유의해야 합니다.

임차인 미상 (2, 3, 지하층): 2층, 3층, 지하층에 거주 또는 이용 중인 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

도시계획도로 저촉: 토지가 도시계획도로(중로2류, 폭 15m~20m)에 저촉되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 내 상가 건물에 위치하며, 1층에 넓은 면적(122.22㎡)을 차지하는 호실입니다. 과거에는 어린이집으로 운영되었으나 현재 휴업 중인 상태입니다.

등기부상 용도와 실제 현황이 불일치하는 점, 그리고 2층, 3층, 지하층의 임차인 정보가 불분명한 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

그러나 아파트 단지 내 상가라는 입지적 장점과, 1층의 넓은 면적은 다양한 업종으로의 활용 또는 전환 가능성을 시사합니다.

따라서, 용도 불일치 해소 방안, 휴업 상태의 활성화 전략, 그리고 불분명한 임차인 관계 명확화 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2. 1층의 넓은 면적(122.22㎡)은 상가, 학원, 어린이집 재개 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용 잠재력을 보유하고 있습니다.

3. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. (잠재적) 내부 리모델링이나 용도 변경을 통해 상품성을 높일 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 166,000,000원을 기준으로, 본 물건의 특수성(용도 불일치, 휴업, 미상 임차인 등)과 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

향후 예상되는 명도 관련 비용(이사비, 법적 절차 비용 등) 및 소요 기간 산정.

내부 상태 점검 및 필요한 리모델링 비용 추정.

새로운 용도로 변경 시 인허가 가능성 및 관련 규제 확인.

예상 임대 수익률 분석.

위 사항들을 종합적으로 검토한 후, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용 대비 수익률을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사와 전문 컨설팅을 통해 수립하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.