나이스옥션 법원경매 상주 2024타경339 [5] 경상북도 문경시 동로면 적성리 산38 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2024.03.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 동로면 적성리 소재 "저작거리마을" 인근에 산재하여 위치하며,
부근 일대는 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성된 산간 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 산간 농촌지대로서 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1),2),3): 일단의 남서하향 완경사 부정형 토지로서, 현재 성토 및 개간작업이 진행된
상태이며, 기호1) 일부는 "도로"로 이용중임.
기호4): 남서하향 완경사지에 대체로 평탄한 부정형 토지로서 농사용저장시설 및 창고 등의
부지로 이용중임.
기호5): 남서하향 완경사지에 대체로 평탄한 부정형 토지로서 "전"으로 이용중임.
기호6): 남서하향 완경사지에 대체로 평탄한 부정형 토지로서 주택건물부지로 이용중임.
기호8): 완경사의 자연림으로서 하단부는 일부 성토되고 일부는 "도로"가 통과함.

인접 도로상태

기호1),2),3),8): 공히 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 본건을 거쳐 개설된 폭 약
3미터의 포장도로에 접하고 있음.
기호4),5),6): 본건 남동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),3),4),5),6): 공히 농림지역,가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>.
기호2),8): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

기호4) 지상에 "제시외 건물㉠(창고)", 기호6) 지상에는 "제시외 건물㉡(창고)"가 소재하고
있음.

공부와의 차이

기호8): 공부상 지목은 "임야" 이나, 일부 "도로" 및 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호4) 지상의 "제시외 건물㉠"내에는 저온창고시설 2기 및 전기건조기 1기가 설치되어
있으며, 지상에 비닐하우스형태의 창고와 천막조 창고가 소재하고 있으니 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7): 경량철골구조 판넬지붕 단층건 주택으로서,
지붕 아래의 본체부분은 컨테이터하우스구조임.

이용상태

주택임.

설비내역

급배수설비, 수전설비, 보일러설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호4) 지상에 "제시외 건물㉠(창고)"이 기호6) 지상에는 "제시외 건물㉡(창고)"가 소재하고
있음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2024타경339 (5)

* 소재지: 경상북도 문경시 동로면 적성리 산38

* 용도: 임야

* 감정가: 44,485,000원

* 토지면적: 5,125.00㎡ (약 1,550.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 문OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 감정평가서 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 문경시 동로면 적성리 소재 "저작거리마을" 인근에 산재하여 위치합니다.

* 부근 일대는 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

* 차량 접근은 가능하나, 산간 농촌지대로서 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 2월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 등기된 권리(을2, 갑2, 갑3, 을2-1, 을1-4)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차보증금은 없으며, 별도 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 123,263,410원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 산간 농경지대에 위치하여 일반적인 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

* 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 구성되어 있어 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경입니다.

* 가장 가까운 마을인 "저작거리마을"을 중심으로 생활권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 문경시 동로면에 위치하며, 가장 가까운 마을은 "저작거리마을"입니다.

* 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 산간 농촌 지역으로, 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

* 차량 이동 시 문경시 중심부 또는 인근 읍면 지역으로 이동하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

* 대중교통 이용은 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근성이 중요합니다.

* 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산간 지역의 특성상 개인 사유지 내 시설물 존재 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

* 맹지: 지적도상 맹지로서, 도로 접근을 위해 인접 토지를 이용해야 하는 상황입니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 진입도로: 기호 1,2,3,8번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 개설된 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 4,5,6번 토지는 남동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 도로 이용에 대한 법적 권리 확인 및 인접 토지 소유자와의 관계가 중요합니다.

* 토지 이용계획: 본 토지의 일부(기호 1,3,4,5,6)는 농림지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 농업보호구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 다른 일부(기호 2,8)는 계획관리지역이나 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 기호 8번 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 일부 "도로" 및 "잡종지" 상태로 확인되었습니다. 이러한 차이는 추후 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 성토 및 개간 작업: 토지의 일부(기호 1,2,3,8)에서 현재 성토 및 개간 작업이 진행 중이며, 특정 기호 일부는 도로로 이용 중인 것으로 나타났습니다.

* 제시외 건물: 기호 4번 지상에는 저온창고시설 2기, 전기건조기 1기, 비닐하우스형 창고, 천막조 창고 등이 소재하고 있으며, 기호 6번 지상에는 창고가 소재하고 있습니다. 이는 경매 절차에서 별도의 명도를 요구하거나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 경상북도 문경시 동로면의 산간 농경지대에 위치한 임야입니다.

* 주요 용도는 임야이며, 일부 토지는 성토 및 개간 작업이 진행 중이고, 농사용저장시설, 창고, 전, 주택부지 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기호 8번 토지의 경우, 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로 및 잡종지로 확인되는 등 공부와의 차이가 존재합니다.

* 권리상 문제는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 그러나 본건은 지적도상 맹지라는 명확한 리스크를 안고 있으며, 현재 도로 접근은 인접 토지를 경유하거나 일부 개설된 도로를 이용하는 형태입니다.

* 또한, 농림지역, 계획관리지역 등 토지이용계획상의 제한으로 인해 개발 가능성에 제약이 있습니다.

* 현황대로라면 기호 4, 6번 토지상에 제시외 건물(창고 등)이 존재하여 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고려사항

* 농림지역 및 계획관리지역 내 임야로서, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 가능성은 낮음)

* 산간 지역의 특성상 전원생활, 주말 농장, 귀농/귀촌을 위한 부지 확보 목적 등으로 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 토지 자체의 가치 또는 향후 활용 방안에 따라 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 진입도로 문제가 해결된다면 활용도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가

* 본건의 예상 입찰가는 현재로서는 산정하기 어렵습니다.

* 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 맹지라는 점, 토지이용계획상의 제한, 제시외 건물 존재, 그리고 실제 도로 이용 권한의 명확성 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 또한, 문경시 동로면 지역의 유사 토지 실거래가 및 시장 동향, 향후 활용 계획에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 따라서, 본건에 대한 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.