나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51666 [5] 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 예천동 소재 ""서산소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제202호 외 4세대로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1)~(5) : 공히 다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물은 전체 세대가 공실이며, 엘리베이터 중단 상태 및 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태로서 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51666 (5)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 5층502호

건물명: (제공된 정보로 정확한 건물명을 특정하기 어렵습니다. 다만, 같은 지번 내 '호수공원13로 19-1' 또는 '19-3'으로 추정됩니다.)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 사용승인일: 2020년 6월 15일

감정가: 200,000,000원

토지면적: 38.27㎡ (약 11.58평)

토지지분: 38.2731㎡ (약 11.58평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.08평)

건물지분: 56.44㎡ (약 17.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 숭OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 충청남도 서산시 예천동 소재 '서산소방서' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2020년 10월 28일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권 (을4)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당사항 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 윤외완 외 1명 (2020.01.29)

* 근저당권 공동담보: 숭의신용협동조합 (2020.10.28, 말소기준권리)

* 공유자전원지분전부이전신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (2020.10.28)

* 임의경매: 숭의신용협동조합 (2025.08.25)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대 미상임. (주의 필요)

* 본건 건물은 전체 세대가 공실 상태이며, 임차인 정보가 확인되지 않아 명도 진행 시 또는 추후 발생할 수 있는 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

부동산 시세 분석:

* 본 건물은 2020년에 신축되어 비교적 연식이 짧은 편입니다.

* 본건의 전용면적은 56.44㎡ (약 17.08평)입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 70.44㎡ (약 21.31평) 거래가 201,000,000원 (평당 약 943,219원)

* 2025년 6월: 51.24㎡ (약 15.50평) 거래가 186,000,000원 (평당 약 1,200,000원)

* 2026년 6월: 58.74㎡ (약 17.77평) 거래가 95,790,000원 (평당 약 539,054원)

* 시세 분석:

최근 2026년 6월에 거래된 58.74㎡(약 17.77평)의 95,790,000원이라는 거래가는, 해당 주택가의 일반적인 시세나 본건의 감정가(200,000,000원)와 비교했을 때 현저히 낮은 금액입니다. 이는 시장 상황의 변동, 특정 거래 조건, 또는 특수 거래일 가능성을 시사합니다.

다만, 2020년 준공된 신축 건물이라는 점과 2025년 6월 거래(51.24㎡, 186,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건(56.44㎡)의 정상적인 시장 가치는 약 1억 8천만원에서 2억원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 현재 물건의 하자(전체 공실, 엘리베이터 고장, 시스템 에어컨 철거)로 인해 실제 가치는 이에 미치지 못할 가능성이 높습니다.

주변 편의시설:

* 서산소방서가 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 보통 수준입니다.

혐오시설 여부:

* 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 서산시 양대동 일원에 관광 및 편의시설을 갖춘 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 운영 중이거나 조성되고 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

교통:

* 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 있어 편리합니다.

편의시설:

* 주거 밀집 지역으로 근린생활시설 이용이 용이합니다.

주거환경:

* 2020년 신축 건물로 내부 컨디션은 양호할 것으로 예상되나, 현재 전체 세대가 공실 상태이며 엘리베이터 작동 중단 및 시스템 에어컨 철거 등 일부 시설에 문제가 있어 즉각적인 거주 또는 임대에는 어려움이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험:

* 모든 세대가 현재 공실 상태이므로, 신속한 임차인 확보가 어렵거나 추가적인 공실 발생 가능성이 있습니다.

수리 비용 발생:

* 엘리베이터 작동 중단 및 시스템 에어컨 철거 상태로 인해 상당한 수리 또는 교체 비용이 예상됩니다. 이는 초기 투자 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

임차인 정보 미확인:

* 임대차 관계가 불분명한 상황으로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이 발생하거나 임대차 보증금 반환 책임이 낙찰자에게 전가될 가능성을 배제할 수 없습니다. (임대 미상, 주의 필요)

비정상적인 최근 거래가:

* 2026년 6월에 발생한 58.74㎡(약 17.77평)의 95,790,000원 거래는 시장의 하방 압력을 나타내는 지표일 수 있으며, 이는 시세 판단에 혼란을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 다세대주택으로서, 기본적인 입지와 건물 자체의 가치는 양호한 편입니다. 그러나 현재 전체 세대가 공실이며, 엘리베이터 고장 및 시스템 에어컨 철거와 같은 중대한 물리적 하자를 안고 있어 즉각적인 거주 및 임대 수익 창출에 제약을 받고 있습니다. 또한, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 작용합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 단점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물:

* 2020년 준공으로 건물의 내구성과 디자인 측면에서 장점을 가집니다.

일괄 매각:

* 토지 지분을 포함한 건물 전체를 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

수리 후 가치 상승 기대:

* 엘리베이터 및 시스템 에어컨 수리, 공실 해소를 통해 임대 수익을 확보하고 자산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

시세 분석 결과, 정상적인 상태라면 1억 8천만원에서 2억원 사이의 가치를 고려할 수 있습니다. 하지만 현재 물건의 하자(공실, 엘리베이터, 에어컨)와 최근의 비정상적인 저가 거래(9,579만원)를 고려할 때, 낙찰 후 예상되는 수리비, 명도 비용, 공실로 인한 이자 비용 등을 종합적으로 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가보다 낮게, 현실적인 수리 비용과 시장 상황을 반영하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.