나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51666 [4] 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 예천동 소재 ""서산소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제202호 외 4세대로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1)~(5) : 공히 다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물은 전체 세대가 공실이며, 엘리베이터 중단 상태 및 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태로서 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51666 (4)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 199,000,000원

토지면적: 37.98㎡ (약 11.5평)

건물면적: 56.01㎡ (약 16.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 숭의신용협동조합

신축연도: 2020년

2. 입지조건

주위환경: 충청남도 서산시 예천동 소재 "서산소방서" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

주변시설: 본건 인근에 서산소방서가 위치하며, 차량으로 약 5분 거리에 서산시청, 서산세무서, 서산의료원 등 관공서 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호함.

혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않음.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 2020년 01월 29일 (윤외완 외 1명)

* 근저당 (말소기준권리): 2020년 10월 28일 (숭의신용협동조합, 10,000,000원)

* 공유자전원지분전부이전신탁: 2020년 10월 28일 (신영부동산신탁 주식회사)

* 임의경매개시결정: 2025년 08월 25일 (숭의신용협동조합)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 내역: 임대미상임.

* 임차인 정보가 명확하지 않거나 보증금 및 차임이 미상이라도, 권리 신고 여부 및 대항력 유무 등은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로 주거용 건물이며, 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 서산소방서 인근에 위치하며, 단지 외곽으로 공도와 접해 있습니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변시설: 서산소방서, 서산시청, 서산세무서, 서산의료원 등이 차량 약 5분 거리에 위치해 있습니다.

편의시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 서산초등학교, 서산중학교, 서산고등학교 등 다양한 교육시설이 인근에 분포하고 있습니다.

의료시설: 서산의료원이 차량 약 5분 거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건입니다.

* 본 건물은 전체 세대가 공실 상태입니다.

* 엘리베이터가 중단된 상태이며, 세대별 시스템 에어컨이 철거된 상태입니다. 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여 시 별도로 상세하게 확인해야 합니다.

* 임대차 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 서산시 예천동의 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 현재 엘리베이터 고장, 시스템 에어컨 철거, 전체 세대 공실 등 관리 상태 및 이용상태에 상당한 문제가 있어 즉시 거주나 임대가 어려운 상태입니다. 이러한 문제점들은 수리 및 복구 비용 발생 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

* 서산 시내권에 위치하여 관공서, 병원, 학교 등 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 시설 수리를 통해 정상화될 경우, 주거용 건물로서 가치 상승이 기대됩니다.

* 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가액이 2024년 1월 20,100만원 (70.44㎡), 2025년 6월 18,600만원 (51.24㎡)으로 나타났습니다. 본 물건의 전용면적 56.01㎡ 기준으로 환산 시, 약 16,000만원에서 20,000만원 사이의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

감정가는 199,000,000원입니다.

현재 엘리베이터 고장, 시스템 에어컨 철거 등의 문제와 전체 세대 공실 상태를 고려할 때, 수리 및 복구 비용을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가, 그리고 물건의 현 상태를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 165,000,000원에서 180,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 재확인하고, 예상 수리 비용을 면밀히 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.