나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51666 [3] 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 예천동 소재 ""서산소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제202호 외 4세대로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1)~(5) : 공히 다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물은 전체 세대가 공실이며, 엘리베이터 중단 상태 및 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태로서 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51666 (3)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원 (2억원)

토지면적: 38.27㎡ (약 11.58평)

토지지분: 38.2731㎡ (약 11.58평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.08평)

건물지분: 56.44㎡ (약 17.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 숭OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

총괄표제부 상 건축물 정보:

신주소: 충청남도 서산시 호수공원13로 19-1 (예천동)

연면적: 1782.04㎡

건축면적: 492.91㎡

건폐율: 51.78%

용적률: 187.19%

주용도: 공동주택

총 세대수: 28세대

건축물 수: 3개동

나동 표제부 상 건축물 정보:

신주소: 충청남도 서산시 호수공원13로 19-3 (예천동)

해당 동 총 면적: 568.5㎡

건축면적: 148.18㎡

건폐율: 15.57%

용적률: 59.72%

주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

승강기: 1대

해당 동 세대수: 8세대

전유부 정보:

동: 나동

호: 402호

층: 4층

전용면적: 56.44㎡ (약 17.08평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 예천동 소재 "서산소방서" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

토지 정보: 2필지 일단의 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 28일자 숭의신용협동조합의 근저당권 (을4) 임.

본건 경매로 인해 말소되는 권리:

* 을4 근저당 (숭의신용협동조합)

* 을4 근저당에 기한 임의경매 (갑7, 숭의신용협동조합)

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대미상임. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

특수물건정보: 공동담보 (본건 외 다른 물건과 담보가 설정된 것으로 보임)

1.3. 상권분석

본건은 서산시 예천동의 주거 밀집 지역에 위치함.

주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

서산소방서가 인근에 위치하여 치안 및 공공서비스 접근성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 가능한 수준임.

주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용 가능.

공공시설: 서산소방서가 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후 및 관리 미비: 엘리베이터 중단 상태, 세대별 시스템 에어컨 철거 상태 등은 즉시 거주 또는 임대가 어려운 상태임을 시사함. 수리 비용 발생 가능성이 높음.

공실 상태: 본건 건물은 전체 세대가 공실 상태임. 공실 장기화 가능성 및 공실로 인한 관리비 부담 증가 위험이 있음.

신탁 설정: 권리분석상 소멸될 것으로 예상되나, 신탁 자체가 거래 과정에 복잡성을 더할 수 있음 (갑5 신영부동산신탁).

가축사육제한구역: 해당 지역 내 축산업 영위에 제한이 있을 수 있으나, 주거용 부동산과는 직접적인 관련성이 낮음.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시 예천동에 위치한 다세대주택으로, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 소재하여 기본적인 입지조건은 보통임.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확함.

인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 전체 세대가 공실이고 엘리베이터 고장, 에어컨 철거 등 건물 상태가 양호하지 않은 점은 큰 마이너스 요인임.

이러한 하자 보수에 상당한 비용이 예상되므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 수리 비용 산정이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

서산시 주거지역 내 물건으로, 잠재적 주거 수요 존재.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 처분 과정이 비교적 수월할 수 있음 (단, 공실 및 하자 보수 후).

상당한 수리 비용 발생을 감안하더라도, 시세보다 저렴하게 취득하여 가치를 재창출할 기회.

엘리베이터 및 에어컨 수리 후 정상화 시 주거 가치 및 임대 수익률 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월 (전용면적 70.44㎡, 2층): 201,000,000원 (㎡당 약 2,853,415원)

* 2025년 6월 (전용면적 51.24㎡, 3층): 186,000,000원 (㎡당 약 3,630,000원)

* 2026년 6월 (전용면적 58.74㎡, 2층): 95,790,000원 (㎡당 약 1,630,000원)

시세 분석:

최근 거래(2026년 6월)에서 58.74㎡가 95,790,000원에 거래된 사례는 매우 낮은 가격으로, 물건 상태 불량 또는 특수 거래일 가능성이 있습니다. 이를 단순 적용할 경우 본건(56.44㎡) 기준 약 92,000,000원 수준으로 산정됩니다.

2025년 6월 거래(51.24㎡, 186,000,000원) 기준 ㎡당 3,630,000원을 적용하면 본건(56.44㎡) 기준 약 205,000,000원이 산출됩니다. 이는 감정가와 유사한 수준이나, 본건의 건물 하자(엘리베이터, 에어컨)를 감안하면 높은 가격입니다.

2024년 1월 거래(70.44㎡, 201,000,000원) 기준 ㎡당 2,853,415원을 적용하면 본건(56.44㎡) 기준 약 161,000,000원이 산출됩니다.

건물 하자(엘리베이터 고장, 에어컨 철거)로 인한 수리 비용 및 시장 가치 하락분을 고려할 때, 감정가 200,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 2026년 6월의 급격히 낮은 거래가는 본건과 유사한 상태의 물건이 이보다 낮은 가격대에서도 거래될 수 있음을 시사합니다.

수리 비용(추정 3천만원~5천만원 이상)을 감안하고, 재가치 상승을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위를 고려하며, 물건의 정확한 상태와 향후 수리 비용 예측에 따라 최적 입찰가는 달라질 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 150,000,000원

1.9. 주변 시설 검색 (혐오시설)

제공된 위도, 경도 좌표 (36.7736186, 126.4454852) 기준으로 주변을 조사한 결과, 직접적으로 생활에 해가 되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다.

인근에 서산소방서, 서산중학교, 서산여자중학교, 서산고등학교 등이 소재하여 교육 및 공공시설 접근성이 양호합니다.

주변은 대부분 주거 지역 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.