나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51666 [2] 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 예천동 소재 ""서산소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제202호 외 4세대로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1)~(5) : 공히 다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물은 전체 세대가 공실이며, 엘리베이터 중단 상태 및 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태로서 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51666 (2)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 3층302호

토지면적: 38.27㎡ (약 11.58평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평) - 전용면적 기준

토지/건물: 토지/건물 일괄 매각

용도: 다세대주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

건축년도: 2020년 6월 (사용승인일 기준)

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 숭OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 충청남도 서산시 예천동 소재 서산소방서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역임.

도로상태: 단지 외곽으로 공도와 접하여 차량의 통행 및 주차가 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 28일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리임.

총 채권액: 등기부채권 총액은 10,000,000원임.

소유권: 2020년 1월 29일 윤외완 외 1명 명의로 소유권 보존 등기되었음.

신탁: 2020년 10월 28일 신영부동산신탁 주식회사 앞으로 신탁 등기되어 있음.

임의경매 개시: 2025년 8월 25일 숭의신용협동조합에 의해 임의경매 개시 결정되었음.

매각 후 소멸: 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상 부담 없이 본 건물을 취득할 수 있음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 임차인 정보는 확인되지 않았으며, 보증금 및 차임이 미상인 상태임. 이에 대한 주의 및 별도 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

건물 상태: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 마감되어 있음.

주변 시세:

* 2024년 1월 거래(70.44㎡, 2층): 20,100만원 (약 943만원/평)

* 2025년 6월 거래(51.24㎡, 3층): 18,600만원 (약 1200만원/평)

* 2026년 6월 거래(58.74㎡, 2층): 9,579만원 (약 541만원/평) - *이는 특이 거래 사례로 보임.*

본 물건(56.44㎡, 약 17.07평)의 면적 및 층수를 고려할 때, 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 추정이 가능하며, 유사 면적의 거래가 1.8억 ~ 1.9억 원 선에서 이루어졌음.

1.4. 생활정보

주택 유형: 다세대주택으로, 일반적인 주거 공간(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 구성되어 있음.

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있음.

공용 시설: 승강기 설비가 설치되어 있으나, 현재 중단 상태로 운영되지 않고 있음.

세대 내 설비: 각 세대별 시스템 에어컨이 철거된 상태임.

1.5. 잠재적 리스크

엘리베이터 고장: 승강기 중단 상태로, 사용을 위해서는 수리가 필요하며 이에 따른 비용이 발생할 수 있음.

시스템 에어컨 미설치: 세대 내 시스템 에어컨이 철거되어 있어, 별도 설치 시 추가 비용이 발생함.

전체 세대 공실: 현재 건물 내 모든 세대가 공실 상태인 것으로 파악되어, 임대차 구성 시 공실 위험 관리가 필요함.

공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보물건이 존재하므로, 해당 물건들의 경매 진행 및 낙찰 여부에 따라 채권 회수 및 경매 상황에 변동이 있을 수 있음.

내부 상태 미확인: 건물 내부 구조, 이용 현황, 관리 상태 등은 입찰 참여 시 별도 확인이 필요하며, 예상치 못한 추가 공사 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 서산시 예천동의 주거 지역에 위치하고 있어 입지 조건은 양호한 편임. 채권액이 감정가 및 시세 대비 낮은 수준이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

그러나 승강기 중단, 시스템 에어컨 철거, 전체 세대 공실 등 다수의 하자가 존재하여, 이를 해결하기 위한 수리 비용 및 공실 위험 관리가 필수적임. 이러한 단점들을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당함.

입지 우수: 서산시 중심부에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋음.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

개선 잠재력: 하자 보수 및 임대 마케팅을 통해 건물의 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 시세 분석: 최근 거래 사례(51.24㎡, 3층, 2025년 6월)에서 18,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(56.44㎡)의 적정 시세는 약 1.8억 ~ 1.9억 원 수준으로 추정됨.

고려사항:

* 건물 하자(승강기, 에어컨) 및 전체 세대 공실로 인한 수리 비용 및 공실 기간을 감안하여 입찰가 산정 필요.

* 동일 채권자의 공동담보 물건 존재 가능성도 염두에 두어야 함.

예상 입찰가:

감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적임. 수리 예상 비용 등을 고려하여 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있음. 다만, 최근 유사 거래가가 18,600만원임을 감안할 때, 경쟁 입찰 시 18,000만원 이상으로 상향될 가능성이 있으므로, 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 전략적인 입찰가격을 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.