나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [5] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2023타경1137 (5)

소재지: 충청남도 공주시 금흥동 664 (신금1길 83) 1동 2층210호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 199,000,000원

토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물면적: 66.75㎡ (약 20.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 2층 210호

사용승인일: 2020년 08월 25일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용상태:

대체로 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

용도지역은 준주거지역입니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 06월 29일 접수된 부산은행 근저당권(을1)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사미래컨설팅)

* 갑4: 소유권이전 (타이완인, 매매)

* 을1: 근저당권 (부산은행, 9,020,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (와이더블유주식회사, 343,609,200원, 말소)

* 갑5: 압류 (공주세무서장, 말소)

* 갑6: 가압류 (신용보증기금, 500,000,000원, 말소)

* 갑8: 가압류 (하나은행, 112,885,600원, 말소)

* 갑9: 가압류 (서울보증보험주식회사, 585,684,000원, 말소)

* 갑11: 압류 (동대구세무서장, 말소)

* 갑12: 압류 (공주시, 말소)

* 갑17: 임의경매 (주식회사부산은행의, 말소)

총 등기부채권액은 10,562,178,800원입니다.

임차인 현황:

인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권개요는 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주요 시설:

"공주신월초등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 등 유동인구 발생 요인이 있습니다.

업종 적합성:

근린생활시설 용도로, 지역 주민을 위한 소매점, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통:

차량 접근이 양호하며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

편의시설:

주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경:

아파트 단지 인근에 위치하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성:

현재 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계:

다수의 채권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었으나 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건으로 채권 관계의 복잡성이 내재될 수 있습니다.

공부와의 차이:

감정평가서 상 공부와의 차이에 대한 참조 요청이 있어, 실제 현황과 공부 상의 불일치 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 금흥동에 소재한 신축(2020년 준공) 근린상가로, 주거 밀집 지역과 학교 인근에 위치하여 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 대부분 정리될 것으로 예상되나, 임대차 현황이 불명확한 점과 공부와의 차이 가능성은 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

적극적인 현장 조사와 임대차 관계 확인을 통해 리스크를 최소화한다면, 지역 상권 내에서 꾸준한 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요:

인근 다수의 아파트 단지와 공주신월초등학교를 통한 고정 고객 및 유동인구 확보가 용이합니다.

우수한 접근성:

차량 접근이 편리하고, 왕복 3~4차선 도로에 인접하여 상가로서의 기본적인 교통 접근성이 뛰어납니다.

신축 건물:

2020년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 시설 투자 부담이 적을 수 있습니다.

용도 적합성:

제1종근린생활시설로서 지역 주민 편의를 위한 업종에 최적화되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 199,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시세, 공실률, 임대 수익률, 명도 가능성, 주변 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 이에 따라 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.