나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [8] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

공주지원 2023타경1137 (8)

1.2. 소재지

충청남도 공주시 금흥동 664 1동 지1층비103호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,951,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 120.81㎡ (약 36.54평)

건물면적: 303.40㎡ (약 91.78평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.10. 주의사항

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하고 있어 교통망은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 건축물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 1층부터 지상 5층까지 구성되어 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 노출 콘크리트 마감, 창호는 강화유리 마감으로 되어 있습니다.

2.6. 건물 이용상태

본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.7. 설비내역

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권, 부산은행, 접수일자 2021-06-29.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소 예정 권리

을1, 을2 근저당권, 갑5, 갑6, 갑8, 갑9 압류 및 가압류, 갑17 임의경매 등 등기부등본상 확인되는 대부분의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 10,562,178,800원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 충청남도 공주시 금흥동 일대는 비교적 최근에 개발된 택지 지구와 기존 도심이 혼합된 지역으로 파악됩니다. 인근에 공주신월초등학교가 위치하고 있어, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 기본적인 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 아파트 단지들이 인접해 있어 지역 주민들을 위한 편의시설로서의 역할도 기대할 수 있습니다. 현재 주변에는 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 지역 상권의 성장 가능성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 교육시설

가장 가까운 교육시설로는 공주신월초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 인근 편의시설

반경 내에 아파트 단지와 함께 기본적인 근린생활시설(마트, 식당, 학원 등)이 분포하고 있을 것으로 보입니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근성이 좋고 간선도로 이용이 편리하여 시내 이동이 용이하며, 공주시의 다른 지역으로의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 점은 채무 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이로 인해 권리관계 확인 시 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 내부 임의구획

각 호실의 벽체 구분 없이 일괄하여 임의로 구획했다는 점은 향후 내부 사용 및 관리에 있어 혼선이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 각 호실의 실제 분할 상태 및 이용 현황에 대한 정확한 파악이 요구됩니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 실제 점유 관계 및 임차인의 존재 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 100억원 이상으로 높은 편이며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 채무 규모를 반영할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 금흥동에 위치한 근린상가로, 공주신월초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다. 아파트 단지 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 수요는 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물이며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특성, 내부 임의구획으로 인한 잠재적 문제, 미확인 임대차 관계, 높은 채권 총액 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

공주신월초등학교 인근이라는 점과 아파트 단지 배후 수요는 근린상가로서 안정적인 영업을 기대할 수 있는 기반이 됩니다.

8.2. 개발 가능성

향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

8.3. 재건축/리모델링 시 가치 상승

건물의 노후화 정도에 따라 리모델링이나 재건축 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건과 유사한 조건(면적, 층, 입지, 업종 등)의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가, 공실률, 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 본건의 경우 유동화물건, 공동담보, 내부 임의구획 등 특이사항에 따른 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 성공적인 입찰을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 답사를 통한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.