나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [4] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2023타경1137 (4)

소재지: 충청남도 공주시 금흥동 664번지 (신주소: 충청남도 공주시 신금1길 83)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 1,693,000,000원

토지면적: 2140.00㎡ (약 647.6평)

건물총면적: 8108.43㎡ (약 2450.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

주차시설: 옥내 33대, 옥외 15대 주차 가능 (JSON 정보 기준)

건축 허가일: 2018년 6월 4일

사용 승인일: 2020년 8월 25일

2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 금흥동에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 북측으로는 공주신월초등학교가 인접해 있어 지역 내 교육 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 차량 접근이 가능하며, 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중입니다. 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역입니다.

3. 권리분석

본건은 유동화물건이자 공동담보 물건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 부산은행의 근저당권(을1, 9,020,000,000원)이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러진 곳에 위치한 제1종근린생활시설로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 공주신월초등학교 인근이라는 점은 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종에 긍정적일 수 있습니다. '일괄매각'으로 진행되며, 각 호실이 벽체 구분 없이 임의 구획되어 있다는 점은 대규모 상업 공간으로 활용하거나, 구획 정리를 통해 개별 호실별 특성에 맞는 업종을 유치할 수 있는 유연성을 제공합니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 향후 임대 수익률 산정 시 주요 변수로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 공주신월초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 차량을 이용한 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 파악되지 않아, 낙찰 후 임대차 관계 정리 및 공실 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 점유 관계에 대한 확인은 필수적입니다.

* 일괄매각 및 임의구획: 호실별 벽체 구분 없이 일괄 임의구획된 점은 개별 호실 분양이나 임대가 필요한 경우 추가적인 내부 공사나 구획 변경이 필요할 수 있습니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 해당 물건이 금융기관의 유동화 과정 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 향후 자산 관리 및 처분 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 쓰레기 처리 문제 관련 지역 이슈: 최근 보도에 따르면, 일부 수도권 생활 쓰레기가 인근 지역(공주시 포함)의 재활용 업체로 반입되어 선별 작업 후 타 지역으로 반출되는 과정에서 음식물 쓰레기 혼합 등 위반 사례가 적발되고 있습니다. 비록 본건 건물이 직접적인 쓰레기 처리 시설은 아니나, 인근 지역에서 유사한 이슈가 발생하고 있다는 점은 향후 지역 주민 민원이나 환경 규제 강화 등에 간접적인 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다. (검색 결과, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시의 준주거지역에 위치한 대규모 근린상가 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 입지 조건은 양호한 편이며, 주변 상권 및 주거 환경을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대관계 미상, 일괄 매각 방식, 유동화 물건 등의 특수성을 고려할 때 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 임대차 관계를 명확히 파악하고, 향후 관리 방안을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지와 근린생활시설의 존재로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 대규모 근린상가: 5층 규모의 건물 전체를 일괄 매각하는 형태로, 향후 다양한 업종 유치 및 운영 전략 수립에 유리합니다.

* 우수한 접근성: 간선도로 인접 및 차량 접근 용이성으로 고객 유입이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 상황 및 상권 활성화 정도에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,693,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 건물의 현재 공실률 및 임대 현황, 명도 가능성, 그리고 잠재적 리스크(특히 임대관계 미상)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사가 불가하므로 구체적인 입찰가 산정은 생략합니다. 다만, 경매 절차에서 '인수 보증금'은 없으므로, 입찰가는 낙찰자가 부담해야 할 총 매수 금액에서 공제됩니다. 수익률 분석 및 위험 대비 수익성을 면밀히 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.