나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [7] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 공주시 신금1길 83 (금흥동 664)에 소재한 근린상가 건물로, 공주지원 2023타경1137 (7) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 공주지원 2023타경1137 (7)

* 소재지: 충청남도 공주시 신금1길 83 (금흥동 664)

* 용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

* 감정가: 1,899,000,000원

* 토지면적: 261.05㎡ (약 78.96평)

* 건물면적: 655.61㎡ (약 198.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 금흥동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 대체로 사다리형의 형상으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 공주신월초등학교 인근.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재합니다. 본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 29일 접수된 부산은행 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권: 을1 (부산은행), 을2 (와이더블유주식회사)

* 압류: 갑5 (공주세무서장), 갑11 (동대구세무서장), 갑12 (공주시)

* 가압류: 갑6 (신용보증기금), 갑8 (하나은행), 갑9 (서울보증보험주식회사)

* 소유권이전: 갑4 (타이완인), 갑3 (주식회사미래컨설팅 - 신탁등기말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 기타 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주위 환경이 아파트 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 상업적 수요가 기대되는 지역입니다. 준주거지역에 위치하여 다양한 소매점, 서비스업 등 상업 활동이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물 내 일부입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 노출 콘크리트, 창호는 강화유리 마감입니다.

* 설비 내역: 급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

* 혐오시설 여부: 인근 지역에 대한 예비 조사를 수행한 결과, 본건 물건지 자체 또는 직접적인 인근 지역에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 거래 구조에 따른 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 호실 임의구획: 주의사항에 '각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함'이라고 명시되어 있습니다. 이는 실제 사용 및 관리상의 어려움, 법적 분쟁, 또는 불법 건축물 여부에 대한 문제를 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 감정평가서 요약본에 '공부와의 차이' 관련하여 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항'을 참조하라는 내용이 있어, 실제 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않을 가능성이 존재합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있어, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 금흥동에 위치한 근린상가로, 공주신월초등학교 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되지만, '호실 임의구획' 상태, '공부와의 차이', '미확인 지상권' 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 권리 분석 심화, 철저한 현장 방문을 통한 건물 상태 및 이용 현황 확인, 그리고 주변 시세 조사를 반드시 선행하셔야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 공주신월초등학교 인근의 준주거지역 내 상가 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트 구조의 현대식 건물에 속하며, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 권리: 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리들이 존재하여, 낙찰 시 권리 인수 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다 (단, 미확인 지상권은 주의).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 정확한 산출을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 감정평가액 및 현황 가치

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현 시세

* 임의구획으로 인한 실제 사용 가능 면적 및 활용도

* 인수 가능한 권리(지상권 등)의 가치

* 향후 잠재적 리스크 해소 비용

* 본 물건의 법적 문제(공부와의 차이, 임의구획)로 인한 명도 및 활용의 난이도

인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.