나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [6] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2023타경1137 (6)

소재지: 충청남도 공주시 금흥동 664번지 (신금1길 83) 1동 3층 301호 (본 물건은 일괄매각 대상지로, 해당 호실은 건물 전체의 일부입니다.)

용도: 근린생활시설

감정가: 948,000,000원

토지면적: 126.60㎡ (약 38.29평)

건물면적: 318.37㎡ (약 96.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부산은행 관련 채권으로 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 5층

사용승인일: 2020년 8월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 월송동에 위치한 "공주신월초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 있는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 왕복 4차선 및 3차선 간선도로가 소재하고 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 왕복 4차선, 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 준주거지역으로 분류되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 29일 접수된 부산은행 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 10,562,178,800원입니다. (이는 경매 진행 시 채권 총액을 참고하는 지표이며, 낙찰가가 결정되는 방식과는 직접적인 관련이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 2021년 6월 29일, 주식회사미래컨설팅 명의의 신탁등기말소가 있었습니다.

* 같은 날, 타이완인 명의의 소유권이전(매매) 등기가 있었습니다.

* 부산은행 근저당권 (말소기준권리, 9,020,000,000원), 와이더블유주식회사 근저당권 (343,609,200원) 등 다수의 근저당권이 말소되었습니다.

* 공주세무서장, 신용보증기금, 하나은행, 서울보증보험주식회사, 동대구세무서장, 공주시 등의 압류 및 가압류 내역이 존재하였으나 모두 말소되었습니다.

* 2023년 9월 21일, 부산은행 관련 임의경매 개시 결정이 말소되었습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상업 시설: 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 유동인구: 인근 간선도로 및 주거 단지와 연계되어 있어 일정한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 북측 인근에 공주신월초등학교가 소재하고 있으며, 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공주시 내 폐기물 처리 시설 운영과 관련한 논란이 일부 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련이 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 이러한 물건은 채권 관리가 복잡하거나 담보물이 여러 건일 수 있어, 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 실제 임대차 관계 및 점유 현황이 미상인 점은 향후 명도 과정이나 재산권 행사에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

* 임의구획: 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획했다는 점은, 향후 개별 호실의 구분 소유나 관리에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 총 채권액: 감정가 대비 총 채권액이 매우 높아, 경매 과정에서 채권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 공주시 준주거지역 내에 위치한 근린생활시설 건물로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 임대 관계 미상, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 각 호실의 임의구획 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 보이나, 미상인 임대차 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 입지: 공주신월초등학교 인근의 준주거지역으로, 배후 수요를 확보하기 용이한 위치입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 토지 이용의 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 낙찰가 산정의 정확한 기준을 제시하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 분석, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본건의 감정가는 948,000,000원이며, 이는 향후 시장 상황 및 본 물건의 구체적인 가치 평가에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 임대 관계 미상인 점은 입찰가 산정에 있어 중요한 고려 요소가 될 것입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.