나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [1] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

* 일괄매각.
* 타인 소유 인접 호실(106호~108호)과 벽체 구분 없이 일괄하여 병원으로(통증의학과 필름지 부착, 현황 공실) 인테리어 공사 진행 중 중단 상태.
* 목록5 - 공부상 113호이나 현황은 115호로 표지 부착. 목록5 외에는 호수 표시 없음(호별배치도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 공주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2023타경1137 (1)입니다.

소재지는 충청남도 공주시 금흥동 664, 1동 1층 109호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 211,600,000원입니다.

토지 면적은 115.18㎡ (약 34.84평)이며, 건물 면적은 289.27㎡ (약 87.51평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건임을 명시하고 있습니다.

주의사항으로 일괄매각이며, 타인 소유 인접 호실(106호~108호)과 벽체 구분 없이 일괄하여 병원으로 공사 진행 중 중단 상태임을 알립니다. 또한, 목록5는 공부상 113호이나 현황은 115호로 표지 부착되어 있으며, 목록5 외에는 호수 표시가 없으므로 호별 배치도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층, 지하 1층 건물 내 1층 109호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 노출 콘크리트, 창호는 강화유리 마감 등으로 구성되어 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본 건의 남서측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 준주거지역으로 확인됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 부산은행의 근저당권(을1, 9,020,000,000원)입니다.

그 외 소유권이전, 근저당권, 압류, 가압류 등 다수의 권리들이 등기부등본에 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 10,562,178,800원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공주신월초등학교 인근으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 어우러져 있어 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주요 용도가 제1종근린생활시설이므로 다양한 상업 업종의 입점이 가능하며, 건물 자체의 규모와 위치를 고려할 때 지역 상권 내에서 중요한 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

공주신월초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

일괄 매각 물건으로 토지와 건물을 함께 취득해야 합니다.

현재 인접 호실(106호~108호)과 벽체 구분 없이 병원 용도로 인테리어 공사가 진행 중 중단된 상태입니다. 이는 인수 시 원상 복구 또는 추가 공사 비용이 발생할 수 있으며, 현재 점유 및 공사 관련 주체와의 협의가 필요할 수 있습니다.

호실 표기에 혼선이 있습니다. 공부상 113호이나 현황은 115호로 표지 부착된 점, 그리고 제공된 JSON 데이터상 본건 109호는 지하층(B109)으로 기재되어 있으나, 물건 기본 정보에는 1층 109호로 명시되어 있어 실제 현장 조사를 통해 정확한 층과 호수, 그리고 상태를 반드시 확인해야 합니다.

유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 특성상, 권리 관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다. 이는 명도 및 수익률 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 금흥동에 위치한 근린상가로, 준주거지역에 속해 있으며 비교적 양호한 교통망과 주변의 아파트 단지 등을 통한 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

그러나 현재 공사가 중단된 상태이며, 인접 호실과의 복합적인 공사 진행, 호실 표시 오류 가능성 등 복잡하고 확인이 필요한 현황을 가지고 있어 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

등기부상으로는 권리 소멸에 큰 문제가 없어 보이나, 임차인 현황 미상 등은 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

공주시 준주거지역 내 근린생활시설로서의 잠재력과 가치를 보유하고 있습니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수합니다.

건축물 현황상 다양한 업종의 상가 입점이 가능하여 향후 활용 방안에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,600,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

현재 공사 중단 상태, 호실 정보 불확실성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 약 148,000,000원에서 169,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권유드립니다. 이 예상가는 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.