나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1137 [2] 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호 외 33개호로서,
-외벽 : 석재붙임 마감 등임.
-내벽 : 노출 콘크리트 마감 등임.
-창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-34) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선, 본건 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.(자세한 사항은 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P5. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

공부상 116호이나 현황은 118호로 표지 부착(호별배치도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2023타경1137 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 충청남도 공주시 금흥동 664 1동 1층 116호 (신주소: 충청남도 공주시 신금1길 83)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.5808㎡ (약 8.04평)

건물면적: 66.75㎡ (약 20.20평)

건물지분: 66.755㎡ (약 20.20평)

감정가: 452,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "공주신월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 남서측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로를 이용 중에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역입니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물 내 1층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 노출 콘크리트 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 되어 있습니다.

3.2. 건물 이용 현황

본건을 포함한 건물 내 호실들은 근린생활시설로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 전부 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 총 등기부채권액은 10,562,178,800원입니다.

4.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 후순위 권리인 근저당(을2), 압류(갑5, 갑11, 갑12), 가압류(갑6, 갑8, 갑9) 및 본건 임의경매(갑17)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 현황

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권 형성이 가능합니다.

5.2. 업종 적합성

근린상가로서 일반적인 소매업, 서비스업, 식당 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

본건은 "공주신월초등학교"와 비교적 인접해 있습니다.

6.2. 편의 시설

주변은 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 여부)

검색 결과, 공주시에는 공공하수처리시설을 테마공원으로 조성한 "공주 신관 맑은물 공원"이 있습니다. 이 공원 옆에는 공주 IC가 위치하고 있어 접근성이 양호합니다. 다만, 본건과의 직접적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와 현황 불일치

공부상 호실은 116호이나, 현황 표지에는 118호로 부착되어 있어 호별 배치도 등을 참고하여 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 미확인 지상권

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 영향력을 면밀히 검토해야 합니다.

7.4. 유동화 및 공동담보 특성

유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성상, 채권의 복잡성 및 관련 법적 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 금흥동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 상권 형성이 가능한 입지입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 책정되었으며, 다수의 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 공부상 호실과 현황 불일치, 미상 임대 관계, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크 요소를 반드시 파악하고 대응해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 지역 내 배후 주거 수요를 갖춘 근린상가로서의 잠재력

* 다수 권리 말소로 인한 권리관계의 비교적 명확성

* 유동화 및 공동담보 물건으로 인한 가격 메리트 가능성

10. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본건의 감정가는 452,000,000원이며, 제시된 정보 외에 시세, 주변 상권 활성화 정도, 권리관계의 실질적 위험성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.