나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1134 [2] 충청남도 청양군 화성면 장계리 644 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.09.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

■ 위치
대상물건은 충청남도 청양군 화성면 장계리 소재 "화성농공단지" 내에 위치함.
■ 부근의 상황
부근은 국도변 농촌지대에 소재하는 소규모의 농공단지로서, 중.소규모의 공장지대이며, 공장으로서의 제반
입지조건은 보통임.
■ 교통상황
본건까지 차량진입 가능하며, 노선버스 정류장 및 산업도로 등으로의 거리 및 편익성 등은 보통임.

토지의 상황

■ 형상 및 이용상황
일련번호 2,3) 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며, 공업용 건부지로 이용중임.
■ 인접 도로상태
공히 12m, 10m, 3m 정도의 포장도로에 3면이 접하며, 일련번호 2)는 남서측, 일련번호 3)은 북동측으로
중로3류(폭 12m-15m)를 주 진입로로 이용중임.
■ 토지이용계획 및 공법상 제한상태
일련번호 2,3) 공히, 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(500m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.
■ 제시목로 외의 물건
별첨.지적 및 건물개황도 참조

건물의 구조 및 현상

■ 건물의 구조
일련번호 1,6) 철골조 칼라강판지붕 단층 건으로서,
벽체 : 판넬 및 강판잇기 등 마감,
바닥 : 콘크리트 마감,
일련번호 4) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로,
벽체 : 무벽체임.
바닥 : 하드너 등 마감.
일련번호 4-1) 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건으로,
외벽 : 치장벽돌 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마가.
일련번호 5) 일반철골구조 기타지붕 단층 건으로,
벽체 : 강판잇기 등 마감,
바닥 : 하드너 등 마감.
■ 이용상황
일련번호 1,4,5,6) 공장으로 이용중임.
일련번호 4-1) 1충 : 사무실 및 식당, 2층 기숙사, 3층 계단 및 물탱크실로 이용중임.
■ 부대설비 등
일련번호 4-1)은 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

■ 기계기구의 현상
기계기구 1) 하수슬러지연료탄 생산설비는 일부 소재불명 및 철거보관 상태로서, 관리상태 및 현상은 보통임.
기계기구 2) 컴팩트형 전기 건조기로서, 관리상태 및 현상 등은 양호시됨.
■ 보관장소
기계기구 1) 충청남도 청양군 화성면 장계리 627번지상에 소재하나, 기계기구 1-39)는 기계기구 2) 주변에
소재하였음.
기계기구 2) 충청남도 청양군 화성면 장계리 644번지상에 소재함.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

■ 임대관계는 미상임.
■ 본 업체는 1일 약 300ton 정도의 생산능력을 보유한 중소규모의 연료탄 생산업체로서, 주요원료는 하수슬러지
및 톱밥 등이고, 공정은 원자재 입고 - 건조 - 성형 - 냉각 - 포장 - 출고 등의 순임.

물건 비고

* 일괄매각. 제시외 건물 중 ㉥㉦㉧은 매각 포함, ㉤㉨㉩㉪는 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외하고 감안가액 적용하지 않음(감정평가서상 표기에 의함).
* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-17호 기계·기구 매각 포함(감정평가서 참조). 목록4에 소재하는 수분측정기는 매각에서 제외(매각물건1에 포함).
* 목록4-건축물대장과 등기부상 건물내역 불일치. 일부건축물 해체완료신고에 의하여 대장말소됨(주건물 철골조 단층공장 면적 축소, 부속건물 단층 창고 멸실).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2024타경1134 (2)

* 소재지: 충청남도 청양군 화성면 장계리 644

* 용도: 공장

* 감정가: 4,073,294,300원

* 토지 면적: 9096.80㎡ (약 2751.5평)

* 건물 면적: 2343.85㎡ (약 709.0평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 작성일(물건명세서 참고사항): 2026년 04월 20일

2. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 대상 물건은 충청남도 청양군 화성면 장계리에 위치한 "화성농공단지" 내에 소재하며, 부근은 국도변 농촌지대에 형성된 소규모 농공단지로서 중.소규모 공장들이 입지하고 있습니다. 공장으로서의 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 및 산업도로 접근성 등을 고려할 때 교통 편익성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상황: 본건 토지(일련번호 2, 3)는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 12m, 10m, 3m 폭의 포장도로에 3면이 접하고 있으며, 중로 3류(폭 12m-15m) 도로를 주 진입로로 사용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 공법상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10m-12m), 중로 3류(폭 12m-15m)에 접하고, 가축사육제한구역(500m 이내), 농공단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

토지 및 건물 등기부등본상 현재 파악되는 권리 관계는 다음과 같습니다.

최선순위 설정일자(말소기준권리)는 2022년 12월 06일자 하나은행의 근저당권(을17)입니다.

이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 말소될 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 사항은 없습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 5,460,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (유)금성바이오에너지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자(경매 신청인)인 하나은행의 근저당권이 말소기준권리이므로, 임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항(인수되는 보증금 합계): 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 사업 환경 분석

* 주변 상업/산업 환경: 대상 물건이 위치한 화성농공단지는 중·소규모 공장들이 밀집한 산업 단지입니다. 주변에 축사나 대규모 주거 시설보다는 농업 지역과 공업 지역이 혼재된 형태로 파악됩니다.

* 현 사업체 정보: 본 업체는 하수슬러지 및 톱밥을 주원료로 하여 하수슬러지연료탄을 생산하는 중소규모의 연료탄 생산업체로, 일일 약 300톤의 생산 능력을 보유하고 있습니다. 생산 공정은 원자재 입고-건조-성형-냉각-포장-출고 순으로 이루어집니다.

5. 생활정보

* 본건은 공장용 부동산으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설에 대한 정보는 미비합니다. 다만, 건물(4-1)의 경우 1층은 사무실 및 식당, 2층은 기숙사로 이용된 내역이 있으며, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 근무 및 거주 환경은 마련되어 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각 제외 물건: 제시외 건물 중 일부(㉤㉨㉩㉪)는 이동 및 해체가 용이하다는 사유로 매각에서 제외되며, 이로 인한 감안가액은 적용되지 않습니다. 이는 인수 시 추가적인 협상 또는 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축물대장 및 등기부 불일치: 목록 4 건물은 건축물대장과 등기부상 내용이 일치하지 않으며, 일부 건축물(주건물 철골조 단층공장 면적 축소, 부속건물 단층 창고 멸실)은 해체 완료 신고로 대장이 말소된 상태입니다. 이는 실제 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있음을 의미하며, 추후 원상복구 또는 건축 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 기계/기구 상태: 공장 내 하수슬러지연료탄 생산설비 일부는 소재 불명 또는 철거 보관 상태로 파악되어, 전체 설비의 가동 여부 및 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 관련: 본건의 임대 관계는 미상으로 조사되었으며, 현재 파악된 임차인 (유)금성바이오에너지는 대항력이 없습니다.

* 유동화/공동담보 물건: 본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정이나 소유권 이전 시 일반 물건보다 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 주변 환경 조사 결과, 해당 지역에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 보고된 바는 없습니다. 다만, 청양군 화성면 일원에는 과거 도계장 설치가 주민 반대로 무산된 사례가 있었으며, 군 차원에서 폐수종말처리장 및 쓰레기 소각장 운영 등 환경 관련 시설이 일부 존재합니다. 본건과의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 청양군 화성농공단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 산업 활동에 적합한 입지와 기본적인 기반 시설을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 일부 제시외 건물 매각 제외, 건축물대장과 등기부상 내용 불일치, 기계 설비의 부분적인 미확인 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 내 입지: 산업 활동에 최적화된 입지로, 향후 공장 운영 또는 매각 시 유리할 수 있습니다.

* 중소규모 생산 시설: 특정 산업(연료탄 생산)에 특화된 중소규모의 생산 설비를 갖추고 있어, 해당 업종에 대한 이해도가 높다면 즉시 가동 또는 전환이 용이할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 경매를 통해 소멸되는 권리들이 다수 예상되어, 낙찰 후 권리 관계가 비교적 간결할 것으로 보입니다.

* 잠재적 가치: 감정평가액 대비 적정 입찰가를 산정하고, 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 투자 가치를 재평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 4,073,294,300원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인(제시외 건물, 건축물 불일치, 기계 설비 상태 등)과 향후 시장 상황, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 시장 동향을 면밀히 분석하시기를 권장합니다.

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