나이스옥션 법원경매 공주 2025타경32 [2] 충청남도 청양군 비봉면 신원리 248-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충남 청양군 비봉면 신원리 소재 ""신원교차로"" 남서측에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

가. 신원리 248 : 부정형으로 주차장으로 이용중임.

나. 신원리 248-2 : 부정형의 토지로 식당건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 농로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가. 신원리 248 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

나. 신원리 248-2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외건물 및 제시외수목이 존재함.

공부와의 차이

신원리 248번지는 공부상 ""전"" 이나 현황 주차장 및 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 기타지붕 1층으로

외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시창호임

이용상태

근린생활시설(식당) 으로 이용중이였으나, 현황 운영이 되지 않고 있는 상황임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

종물 및 부합물로서의 제시 외 건물 등이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경32 (2)

소재지: 충청남도 청양군 비봉면 신원리 248-2

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 357,610,200원

토지면적: 995.00㎡ (약 301평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 194.40㎡ (약 58.8평)

건물 제시외면적: 142.00㎡ (약 43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청양신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충남 청양군 비봉면 신원리 소재 "신원교차로" 남서측에 위치하며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.

* 토지 이용상태:

* 신원리 248: 부정형으로 현재 주차장으로 이용 중입니다. 공부상 '전'이나 현황은 주차장 및 잡종지 상태입니다.

* 신원리 248-2: 부정형의 토지로 식당 건물의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 농로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m 이내)에 해당됩니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 지역은 주로 농지, 산지, 농가주택이 분포하며, 인근에 신규 산업단지(청양일반산업단지, 비봉면 신원리 일원) 조성이 추진 중입니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 11월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을3, 건물 을2)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 근저당권, 압류, 임의경매 등 등기된 권리 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정권자이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제시된 정보상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 일반적인 임의경매에서는 말소기준권리보다 선순위의 권리만 인수 대상이 되며, 본 건의 경우 별도의 선순위 용익권(예: 지상권, 전세권 등)이 없다면 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 구체적인 임대차 관계는 미상임.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 용도 및 현황: 본건은 제2종근린생활시설로 건축물대장에 등재되어 있으며, 과거 식당으로 이용되었으나 현재는 운영이 중단된 상태입니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 농지, 산지, 농가주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 활동 중심의 환경입니다.

* 잠재력: 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설로서의 수요는 존재할 수 있습니다. 다만, 주변 상권의 활성화 정도와 인구 유입 추세 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시에는 인근 시내버스 승강장을 이용해야 합니다.

* 환경: 주변이 농지 및 산지로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 운영 중단 상태: 현재 영업 중단 상태로, 재가동 시 리모델링 및 시설 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 구체적인 임대차 관계가 미상으로, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 공부상 현황과 이용 현황 차이: 신원리 248번지의 경우 공부상 '전'이나 현황 '주차장 및 잡종지'로 이용되고 있어, 지적 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 매각에 포함되나, 무허가 건축물 등 별도의 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 가치에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 청양군의 농촌 지역에 위치한 제2종근린생활시설(구 식당)로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 주변은 농지, 산지, 농가주택이 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 현재 영업은 중단된 상태이며, 공부상의 토지 이용 현황과 차이가 있고 제시외 건물 및 수목이 존재합니다. 권리 관계상 인수 부담은 적을 것으로 보이나, 임대차 관계가 불분명한 점은 유의해야 합니다. 자연 친화적인 환경을 바탕으로 한 전원 생활 공간 또는 지역 수요에 맞는 근린생활시설로 재활용할 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역 내 근린생활시설로서의 활용 가능성.

* 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 추가적인 공간 활용 가능.

* 권리 인수 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능.

* 합리적인 가격으로 매입하여 지역 사회에 필요한 시설로 재개발 시 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 357,610,200원

인수 보증금: 0원

본건은 현재 운영이 중단된 상태이며, 농촌 지역의 입지적 특성, 공부상 토지 이용 현황과 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물 및 수목의 존재 등 일부 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 이는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.