나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10665 [2] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 194-13 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장교차로' 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1~3) 본건 까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

기호4) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 삼각형의 토지로서, 주거나지임.(일부 '도로'(정확한 내역은 경계측량 요망됨))

기호2) 부정형의 토지로서, 주거나지임.

기호3,4) 부정형의 토지로서, 공부상 지목 '답'이며 대부분 휴경지 상태임.(일부 '전')

인접 도로상태

기호1) 남서측 포장된 세로와 접함.

기호2) 동측 포장된 세로로 접근 가능함.

기호3) 북서측 세로(일부 타인 토지 포함)로 접근 가능함.

기호4) 북동측 지적도상 도로에 접하나, 실제 통행이 어려운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

기호2) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

기호3,4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : (1) 본건 기호1~4 토지는 지적경계가 불명확한 바, 상세한 내역은 전문기관의
경계측량이 요망됨.

(2) 본건 기호1~4 토지 일부는 기준시점 현재 초목이 무성하고 흙무더기
등이 소재하며 지적경계가 불명확하여 분묘 등 토지 지표면의 상황을
상세히 파악하기 곤란한바, 경매 참가 시 토지 지표면의 제반사항을
확인하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환),주거나지, 지적경계 불명확하여 분묘소재 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 194-13 소재 부동산으로, 사건번호 경주지원 2025타경10665 (2)로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다. 토지 지목은 '답'이며, 토지면적은 492.00㎡ (약 148.8평)이고 건물은 없고 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 227,796,000원입니다.

1.2. 매각 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10665 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 227,796,000원

* 매각대상: 토지매각

* 토지면적: 492.00㎡ (약 148.8평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 채권자 (근저당권자): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 경매 신청인: 청운신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장교차로' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 현곡면은 최근 신시가지 개발과 함께 주거지역으로 발전하고 있으며, 특히 금장리는 경주 시내와의 접근성이 좋아 배후 주거지 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 기호1 토지는 남서측 포장된 도로와 접하고, 기호2 토지는 동측 포장된 도로로 접근 가능합니다. 기호3 토지는 북서측 세로(일부 타인 토지 포함)로 접근 가능하며, 기호4 토지는 북동측 지적도상 도로에 접하나 실제 통행이 어려운 상태입니다. 경주시는 현곡면 지역의 교통 편의 증진을 위해 제2금장교(황금대교) 건설 등 도로망 확충 사업을 추진하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

기호1은 삼각형 형태의 주거나지이며, 기호2는 부정형의 주거나지입니다. 기호3과 기호4는 공부상 지목이 '답'이나 대부분 휴경지 상태이며 일부는 '전'으로 이용되고 있습니다. 현황상 일부 토지에는 초목이 무성하고 흙무더기 등이 소재하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 보전녹지지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 20일 접수된 근저당권(을4, 채권최고액 1,650,000,000원, 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)입니다. 해당 근저당권은 말소 예정입니다. 경매 신청 채권자는 청운신용협동조합(갑6)이며, 2025년 8월 22일 접수된 임의경매 사건입니다. 이 외에 공유자 지분 이전(갑2, 갑3) 및 지상권설정(을7) 등기 등이 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 권리 말소 및 인수 관계

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다. 다만, 분묘기지권과 같이 등기되지 않은 권리가 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 주변 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거지와 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 현곡면은 최근 아파트 단지 개발이 활발히 이루어지면서 배후 주거지로 성장하고 있어, 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다. 인근에 GS더프레시 경주현곡점 등 근린생활시설이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

경주 현곡면 행정복지센터, 현곡꿈마루도서관, 금장초등학교, 화랑중학교 등이 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 오류리에 축산 농가가 일부 소재하여 계절에 따라 냄새가 발생할 수 있다는 언급이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 리스크

본 물건은 농지(답)이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 해당 서류 미제출 시 매각 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 절차 및 필요 서류를 철저히 확인해야 합니다. 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출해야 하며, 관련 절차는 관할 시·구·읍·면에서 진행됩니다.

5.2. 토지 경계 및 지표면 관련 리스크

본 건은 지적 경계가 불명확하여 경계 측량이 요망됩니다. 또한, 지표면 상황 파악이 곤란할 정도로 초목이 무성하고 흙무더기 등이 소재하며, 분묘의 존재 가능성이 있습니다. 따라서 경매 참가 시 반드시 현장을 답사하여 분묘 소재 여부 및 지표면 상태를 직접 확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 토지에 대한 사용 권리를 주장할 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

기호3 토지는 북서측 도로 접근 시 일부 타인 토지를 포함할 수 있으며, 기호4 토지는 지적도상 도로에 접하나 실제 통행이 어려운 상태로, 도로 이용에 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경주시 현곡면 금장리에 위치한 토지로, 경주 시가지와 인접하여 주거지로의 발전 가능성이 있는 지역입니다. 농경지 및 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근 개발 사업 및 도로망 확충 등 입지 개선 요소가 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 불명확한 지적 경계, 분묘 소재 가능성, 일부 토지의 도로 접근성 문제 등 잠재적인 리스크 요인을 충분히 인지해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 미반환 위험이 있으며, 분묘기지권 존재 시 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 경주 시가지 인접 및 현곡면의 주거지역 발전 가능성

* 인근 도로망 확충 사업 추진 (제2금장교/황금대교 등)

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 가치 판단 필요

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 227,796,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본 물건의 장점 및 단점(특히 농취증 발급 가능 여부, 분묘 문제, 경계 불명확성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.