나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10665 [3] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 197-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장교차로' 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1~3) 본건 까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

기호4) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 삼각형의 토지로서, 주거나지임.(일부 '도로'(정확한 내역은 경계측량 요망됨))

기호2) 부정형의 토지로서, 주거나지임.

기호3,4) 부정형의 토지로서, 공부상 지목 '답'이며 대부분 휴경지 상태임.(일부 '전')

인접 도로상태

기호1) 남서측 포장된 세로와 접함.

기호2) 동측 포장된 세로로 접근 가능함.

기호3) 북서측 세로(일부 타인 토지 포함)로 접근 가능함.

기호4) 북동측 지적도상 도로에 접하나, 실제 통행이 어려운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

기호2) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

기호3,4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : (1) 본건 기호1~4 토지는 지적경계가 불명확한 바, 상세한 내역은 전문기관의
경계측량이 요망됨.

(2) 본건 기호1~4 토지 일부는 기준시점 현재 초목이 무성하고 흙무더기
등이 소재하며 지적경계가 불명확하여 분묘 등 토지 지표면의 상황을
상세히 파악하기 곤란한바, 경매 참가 시 토지 지표면의 제반사항을
확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환), 일부 현황 '전', 지적경계 불명확하여 분묘소재 불분명, 목록4 지적도상 도로에 접하나 실제 통행은 어려움.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10665 (3)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 197-1

용도: 답 (농지)

감정가: 1,395,000,000원

토지 면적: 4,836.00㎡ (약 1,463.24평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 단독 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리에 소재하며 '금장교차로' 서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, '금장교차로' 주변으로는 주택, 일부 상업시설 및 편의시설 등이 입지한 것으로 파악됩니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. (기호1~3)

기호4번 토지는 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전체적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부상 소유권자는 김은숙, 유보금입니다.

말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,650,000,000원) 외 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 해당 권리들은 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,950,000,000원입니다.

인수되는 보증금의 임차인은 현재 파악되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주변에 주거지 및 임야가 산재해 있습니다.

상업 시설이나 밀집된 주거 지역과는 다소 거리가 있어, 일반적인 상업적 상권으로 보기는 어렵습니다.

주변 환경으로 보아 농업 관련 종사자 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

'금장교차로' 인근이라는 점을 감안할 때, 기본적인 도로망 접근성은 양호한 편입니다.

'금장교차로' 주변에 주택, 일부 상업시설 및 편의시설 등이 입지하여 기본적인 생활 인프라 접근은 가능할 것으로 보입니다.

다만, 본건 부동산 자체의 상세한 편의시설 접근성이나 생활 환경에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 상세한 내용은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않을 수 있으니 사전에 철저히 준비해야 합니다.

* 분묘기지권 존재 가능성: 토지 지표면에 초목이 무성하고 흙무더기 등이 있어 분묘 소재 파악이 곤란하며, 경계 또한 불명확합니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 활용 및 분쟁 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

* 목록4번 토지 접근성: 지적도상 도로에 접하나 실제 통행이 어려운 상태입니다. 해당 토지 이용 시 진입로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지 현황 상이: 공부상 지목은 '답'이나 일부 현황은 '전'으로 이용되고 있습니다. 이는 추후 현황 조사나 개발 시 관련 법규에 따른 검토가 필요할 수 있습니다.

* 지역 환경 및 민원 가능성: 현곡면 지역에서 폐기물 처리시설 설치 관련 주민 민원 및 소송이 제기된 사례가 있어, 지역 환경 이슈 및 잠재적 민원 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 현곡면의 농지로서, 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

매각 대상은 토지 단독이며, 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 불분명한 지적 경계, 분묘 소재 불확실성, 특정 토지(목록4)의 접근성 문제, 지역 환경 이슈 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 심층적인 현장 조사와 법률 검토를 필요로 하는 주요 리스크 요인입니다.

특히, 분묘기지권 및 지적 경계 불명확 문제는 토지 이용 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4,836.00㎡ (약 1,463.24평)의 넓은 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 비교적 정리된 권리 관계: 말소기준권리 외 채무가 많고, 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 권리상 복잡함은 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,395,000,000원입니다.

본 건은 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 가능성, 지적 경계 불명확, 특정 토지의 접근성 문제, 지역 환경 이슈 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하고 현장 조사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰률 및 본건의 특수성을 고려할 때, 감정가의 70~90% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 재확인되어야 합니다.

예시: 9억 7천만 원 ~ 12억 5천만 원 (본 금액은 예시이며, 실제 입찰가는 반드시 현장 조사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.