나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50684 [6] 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 이지파크 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 “402호” 이나 현황상 표시는 “502호”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50684 (6)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 이지파크 402호 (현황 502호)

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 135.00㎡ (약 40.84평)

건물면적: 83.49㎡ (약 25.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

건축년도: 2004년 (이지파크 건물 준공년도 기준, 허가 2012년)

1.1. 입지조건

주소: 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 (새주소: 충청북도 청주시 청원구 1순환로1896번길 19-27)

주변 환경: 본 물건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 유사한 주거 형태의 건물들과 함께 형성된 주거 밀집 지역입니다. 율량동은 예로부터 밤나무가 많았던 지역으로 알려져 있으며, 현재는 아파트 단지와 다세대 주택 등이 혼재된 주거 중심의 지역입니다.

교통상황: 대중교통 이용이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 주요 도로와의 접근성도 갖추고 있어 자가용 이용 시에도 편리합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 율량초등학교, 율량중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 공원 등 생활 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 서가앤쿡, 포차중문 등 식당 및 주점도 소재하고 있습니다.

* 복지시설: 율량제일요양원, 대신재활요양원과 같은 복지 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 충북낙농업협동조합의 가압류 (2023.06.12. 접수, 갑14) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (임차인: 임종성)

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-04

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 부담입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(갑14, 2023.06.12.) 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 위에서 언급된 임차인의 대항력 있는 주택임차권은 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액 (등기부채권총액): 210,333,111원. 이는 낙찰가의 일부로 인수되는 보증금을 제외한 금액입니다.

1.3. 상권분석

건물 정보: 본 물건은 '이지파크'라는 다세대주택으로, 2004년 준공된 건물입니다. 총 4층 건물에 해당 물건은 402호(현황 502호)입니다.

인근 시세 분석:

* 스카이빌B (다세대, 2004년식, 전용 75.43㎡): 2026년 1월 10억 3,500만원, 2025년 11월 10억 4,000만원에 실거래되었습니다.

* 율량힐타운 (연립, 2015년식, 전용 84.9㎡): 2026년 5월 20억 2,000만원에 실거래되었습니다.

분석: 본건은 전용면적 83.49㎡로, 스카이빌B(75.43㎡)보다 크고 율량힐타운(84.9㎡)과 유사한 면적을 가지고 있습니다. 스카이빌B의 실거래가(약 10.4억)를 기준으로 볼 때, 본건과 유사하거나 더 넓은 면적의 다세대주택이 10억 이상에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 감정가(2.65억)는 이러한 최근 실거래가와 비교했을 때 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 주거 단지: 율량동 일대는 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

생활 편의: 교육, 교통, 상업 시설 등 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 임종성 씨의 보증금 190,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 가장 큰 위험 요소입니다.

공부상/현황상 호수 불일치: 공부상 '402호'이나 현황 표시는 '502호'로 되어 있어, 추후 관리비 정산, 임대차 계약, 실제 점유 확인 등에서 혼선이나 착오가 발생할 수 있습니다.

청주시 광역 폐기물 처리 시설 문제: 청주시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 재활용 선별장 등)과 관련된 지역 사회의 갈등이 존재하며, 이는 해당 지역의 생활 환경 및 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 본건 소재지(율량동 18-27) 주변에 직접적인 혐오 시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 임차인의 보증금 중 잔액을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서 낙찰 후 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액은 낙찰가에 190,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

하지만, 인근 유사 물건의 실거래가(약 10.4억 이상)와 비교했을 때 감정가(2.65억)가 매우 낮게 책정되어 있어, 인수 부담을 감안하더라도 시세 차익을 노릴 수 있는 기회로 판단됩니다. 호수 불일치 문제는 실사 및 계약 시 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 높은 시세: 인근 지역의 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가가 현저히 낮아 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 높습니다.

안정적인 주거 환경: 율량동은 주거 지역으로서의 인프라가 잘 갖추어져 있어, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 기준:

* 인근 유사 물건(스카이빌B, 전용 75.43㎡)의 최근 실거래가: 약 10억 4,000만원

* 본건의 전용면적(83.49㎡) 및 대지권(135㎡)을 고려한 적정 시장가 추정: 약 11억 ~ 11억 5,000만원

낙찰가 산정: 매수인이 최종적으로 부담할 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장가(11억~11.5억) 범위 내에 들어오도록 산정합니다.

* 총 부담액 목표 11억원 가정 시:

* 희망 낙찰가 = 11억원 - 1억 9,000만원 (인수 보증금) = 9억 1,000만원

* 총 부담액 목표 11억 5,000만원 가정 시:

* 희망 낙찰가 = 11억 5,000만원 - 1억 9,000만원 (인수 보증금) = 9억 6,000만원

종합적인 고려: 임차인 보증금 인수 부담이 크기 때문에, 실제 경매에서는 보증금 인수 리스크를 반영하여 입찰가 결정에 신중해야 합니다. 하지만 감정가 대비 시세의 격차가 크므로, 적극적인 접근도 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 8억 5,000만원 ~ 9억 2,000만원 (850,000,000원 ~ 920,000,000원)

주의사항: 본 입찰가는 시장 시세를 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사, 권리 관계 재확인, 현 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 인수해야 하는 임차인 보증금 1억 9,000만원을 반드시 염두에 두고 총 실투자금액을 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.