나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51408 [2] 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 7층 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 '한벌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로
공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층, 지상10층건 중 제3층 제305호, 제7층 제703호로서,
외 벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기준시점 현재 대상물건 일련번호 ②의 일부 벽면에 곰팡이가 있는 것으로 조사된 바, 경매진행(입찰)시 참고하시기
바람.

- 대상물건 일련번호 ①, ②는 집합건축물대장(전유부) 상 위반건축물(부설주차장 기능상실 주차장법 제19조, 29조,
32조, 위반(건축과-8973호, 2014.11.10.))로 등재되어 있는 바, 경매진행(입찰)시 참고하시기 바람.

물건 비고

일부 벽면에 곰팡이가 있는 것으로 조사됨. 집합건축물대장상 위반건축물(부설주차장 기능상실 주차장법 위반)로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51408 (2)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 7층 703호

용도: 오피스텔

감정가: 28,000,000원

토지면적: 8.81㎡ (약 2.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.39㎡ (약 9.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사OOOOOOOOO

1.1. 1.특이사항

공동담보, 선순위전세권, 위반건축물

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 '한벌초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 설비

건축 구조는 철근콘크리트구조(철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 7층 703호입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 상태 및 도로

토지는 대체로 정방형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 5.토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 24일 접수된 사직오피스텔(채권자)의 강제경매 개시 결정(갑8)입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일자(사업자등록일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 3.등기부 요약 및 인수되는 권리

집합건물 등기부상 소유권 보존(2009-09-02), 소유권 이전(2011-09-30) 등기가 확인됩니다.

특히, 2018년 5월 25일 접수된 을12 전세권설정(안선희, 30,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

1.3. 4.권리분석 종합

총 등기부채권액은 30,000,000원이며, 선순위 전세권 30,000,000원이 매수인에게 인수되므로 총 인수 채무는 30,000,000원입니다. 임차인 안 는 대항력이 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 31.39㎡~32.56㎡)의 오피스텔이 2024년 8월 28,000,000원, 2025년 11월 32,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 295만원에서 325만원 수준입니다.

1.4. 2.지역 특성

본 물건이 위치한 사직동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 학교가 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있는 일반적인 상권입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설 및 교육환경

인근에 한벌초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 공동주택 및 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.위반 건축물

집합건축물대장상 부설주차장 기능상실로 인한 주차장법 위반(위반건축물)으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 관련 법규에 따른 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.건물 하자 (곰팡이)

현장 조사 결과 일부 벽면에 곰팡이가 발견되었습니다. 이는 습기 문제 등과 연관될 수 있으며, 수리 및 관리에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.인수되는 선순위 전세권

30,000,000원의 전세권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 총 취득 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

1.6. 4.혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 청주시 서원구 사직동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 인수되는 30,000,000원의 선순위 전세권과 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 일부 벽면 곰팡이 등의 중대한 하자 요인을 동시에 안고 있습니다. 특히, 위반건축물 문제는 향후 법규 위반에 따른 불이익을 초래할 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 청주시 서원구 내 위치하며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 활용 가능성이 있습니다.

* 인근에 학교 등 생활 편의 시설이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 28,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 선순위 전세권이 30,000,000원으로 감정가보다 높게 존재합니다. 또한, 위반건축물 등재와 벽면 곰팡이 하자를 고려할 때, 물건의 실질적인 가치 하락이 예상됩니다.

최근 유사 물건의 거래가 28,000,000원 ~ 32,000,000원 수준임을 감안하면, 인수되는 30,000,000원의 채무와 수리비, 위반건축물 관련 제반 비용 등을 고려했을 때, 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 인수되는 채무액과 물건의 상태를 고려할 때, 본 건에 대한 입찰은 상당한 손실을 감수해야 할 것으로 판단됩니다.

현실적인 예상 입찰가로는 1,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 인수되는 채무를 제외하고 물건 자체를 인수하기 위한 최소한의 금액이며, 총 취득 비용은 31,000,000원(입찰가 1,000,000원 + 인수 채무 30,000,000원)이 됩니다. 이 경우에도 시장 가치 및 수리 비용을 고려하면 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.