나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51637 [4] 충청북도 보은군 산외면 산대리 129-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 충청북도 보은군 산외면 길탕리 소재 ""길탕2리 마을 ""남서측 인근에 위치하고 기호(2) 및 (3)은 ""산대1리 마을"" 동측 인근, 기호(4), (5)는 ""산대1리 마을"" 인접해서 위치하며, 주위환경은 기호(1)~(3)은 순수농경지대, 기호(4)~(6)은 기존취락마을 주변 농경지대 및 취락지대임.

교통상황

기호(1)~(3), (5)는 본건까지 기호(4)는 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하나 면소재지와의 거리 등 감안시 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로 ""전(인삼밭)""으로 이용중이고 일부가 소류지의 제방상태임.
기호(2), (3) : 대체로 사다리형의 토지로 ""답""으로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 토지로 ""전""으로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 토지로 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 로폭 약3m의 포장도로와 접함.
기호(2) : 서측으로 로폭 약2m의 포장도로로 진입함.
기호(3) : 동측으로 로폭 약2m의 포장도로로 진입함.
기호(4) : 남측 인근까지 로폭 약2m의 농로가 소재함.
기호(5) : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-08-09)(길골천)<소하천정비법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(2) : 농림지역(2013-06-21)(농림지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(3) : 농림지역(2013-06-21)(농림지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(4) : 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(5) : 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(4) : ""지적 및 건물 개황도"" 및 ""사진용지""에서와 같이 본건 일부를 인접지 건물이 점유하고 있는 것으로 목측됨.

공부와의 차이

기호(1) : 일부가 현황 ""소류지의 제방""으로 목측됨.
기호(5) : 공부상 지목 ""대""이나 현황""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) : 단독주택
흙벽돌조 자연석지붕(현,스레트지붕) 단층건으로(일반건축물대장상 사용승인일은 1964.)
외 벽 : 수성페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바 닥 : 장판 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 등

기호(6) : 부속건물 창고
흙벽돌조 스레이트지붕 단층건으로
외 벽 : 시멘몰탈마감 등

이용상태

기호 (6) : 단독주택 및 일부 창고로 이용중임.

설비내역

기호(6) 주택부분에 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

지적및건물개황도 및 사진용지 참조바람.(기호6-1, 6-2)

공부와의 차이

기호(6) 단독주택 부분은 공부상 자연석지붕이나 현황은 스레트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 목록 5, 6 지분매각임. 목록 6 건물만의 매각임. 목록 6 제시외 건물 각 매각 포함. 목록 5 공부상 ‘대’이나 현황상 ‘도로’임. 목록 6 단독주택 부분은 공부상 자연석 지붕이나 현황은 스레트지붕임. 목록 6 부속건물은 건축물대장상 2동으로 각 9.45㎡, 13.2㎡로 구분되어 있으나 현황상 일체로 연결되어 1동으로 이용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51637 (4)

소재지: 충청북도 보은군 산외면 산대리 129-9

용도: 단독주택

감정가: 480,650,000원

토지면적: 170.00㎡ (약 51.42평)

토지지분: 170㎡ (약 51.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.93㎡ (약 25.09평)

건물지분: 82.93㎡ (약 25.09평)

건물 제시외면적: 1.90㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 본 물건은 토지 및 건물의 지분 매각이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 건물 일부는 별도로 매각될 수 있습니다.

주의사항: 본 건은 일괄매각이나, 목록 5(토지)와 목록 6(건물)은 지분 매각입니다. 목록 6 건물은 건물 자체의 지분 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 목록 5 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황상 '도로'로 이용 중입니다. 목록 6 단독주택 부분은 공부상 자연석 지붕이나 현황은 스레트 지붕이며, 부속건물은 건축물대장상 2동이나 현황상 1동으로 연결되어 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 본건 토지 기호(1)은 길탕2리 마을 남서측 인근에 위치하며, 기호(2), (3)은 산대1리 마을 동측 인근, 기호(4), (5)는 산대1리 마을 인접하여 위치합니다.

* 주위 환경은 기호(1)부터 (3)까지는 순수 농경지대이며, 기호(4)부터 (6)까지는 기존 취락 마을 주변 농경지대 및 취락지대입니다.

교통 상황:

* 기호(1)부터 (3) 및 (5) 토지까지는 제반 차량 접근이 가능하나, 면소재지와의 거리 등을 감안할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 기호(4) 토지는 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

토지 이용 현황:

* 기호(1) 토지는 부정형의 토지로 현재 인삼밭으로 이용 중이며, 일부는 소류지 제방 상태입니다.

* 기호(2), (3) 토지는 대체로 사다리형의 토지로 답(논)으로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지는 부정형의 토지로 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(5) 토지는 부정형의 토지로 현재 '도로'로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 기호(1) 토지는 남측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접합니다.

* 기호(2) 토지는 서측으로 폭 약 2m의 포장도로로 진입합니다.

* 기호(3) 토지는 동측으로 폭 약 2m의 포장도로로 진입합니다.

* 기호(4) 토지는 남측 인근까지 폭 약 2m의 농로가 소재합니다.

* 기호(5) 토지는 본건 토지가 도로로서의 기능을 하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 2023년 4월 12일, 김진각 지분 전부 이전(매매)으로 정회재에게 소유권 이전되었습니다.

* 2025년 8월 19일, 정회재 지분 강제경매 개시결정(채권자: 김OO, 채권액: 195,201,369원)이 등기되었습니다. 이것이 말소기준권리입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 2016년 8월 2일, 곽춘연 외 5명에 의해 소유권 보존 등기되었습니다.

* 2025년 8월 19일, 정회재 지분 강제경매 개시결정(채권자: 김OO, 채권액: 195,201,369원)이 등기되었습니다. 이것이 말소기준권리입니다.

말소기준권리:

* 토지 및 건물 등기부 모두 2025년 8월 19일자 정회재 지분 강제경매 개시결정이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 인수될 수 있는 권리는 없으며, 해당 경매개시결정 등기 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 목록 6 건물을 위하여 매각에서 제외되는 대지에 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황:

* 제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

* 본건 소재지는 충청북도 보은군 산외면 산대리로, 농업 및 일부 취락이 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 농경지와 마을이 어우러져 있으며, 전반적으로 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 차량 접근성은 있으나 면소재지와의 거리를 감안할 때 주요 상업 시설이나 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 지역 특성상, 보은군 산외면 소재지의 기본적인 생활 편의시설(농협, 보건진료소, 우체국 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근 학교로는 보은군 산외면에 위치한 초등학교가 있을 수 있으나, 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 대형마트나 종합병원은 보은군 읍내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 유무:

* 본건 소재지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 구역이 일부 포함되어 있어, 환경 관련 규제 사항을 유념해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각:

* 본건은 토지와 건물의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용, 건물 관리 등에 있어 협의가 필요하며, 이는 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

법정지상권 불분명:

* 건물(목록 6)을 위해 사용되는 토지에 대해 법정지상권의 성립 여부가 불분명하다는 점은 큰 위험 요소입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치:

* 목록 5 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있어, 토지의 실질적인 사용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

건물 공부상 하자 및 현황 차이:

* 단독주택 부분은 공부상 자연석 지붕이나 현황은 스레트 지붕으로, 이는 건축물대장과의 차이로 인해 추후 건물 관련 민원이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

부속건물 현황:

* 부속건물은 건축물대장상 2동으로 구분되어 있으나 현황상 1동으로 연결되어 이용 중입니다. 이 또한 공부와의 차이로서 추후 관리가 필요합니다.

인접 건물 점유:

* 본건 토지의 일부를 인접지 건물이 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있으며, 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 보은군 산외면 산대리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물의 지분 매각 건입니다. 농촌 지역의 입지 조건을 가지고 있으며, 감정가는 480,650,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리가 명확하여 후순위 권리는 소멸될 예정이나, 가장 큰 문제는 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 지목과 현황 불일치(도로), 건물 지붕 재질의 공부상 차이, 인접 건물에 의한 토지 점유 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각이라는 점은 공유자 간의 협상이 필수적이며, 법정지상권 문제는 경매 물건에서 매우 중요하게 다루어져야 할 부분입니다. 따라서 본 건은 면밀한 현장 조사와 법률적 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 난관에 봉착할 수 있는 고위험 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인해 단독 소유권 취득은 불가하나, 상대적으로 낮은 가격에 부동산에 접근할 기회가 될 수 있습니다.

* 농촌 지역에 위치하여 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 수요자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 정확한 권리 관계 및 법정지상권 문제, 토지 사용 권한 등이 명확히 해소될 경우, 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 지목과 현황 불일치(도로), 건물 지붕 재질 차이, 인접 건물에 의한 토지 점유 가능성 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 공유자 협의 문제도 잠재적 난관입니다.

이러한 여러 위험 요소를 감안할 때, 감정가 480,650,000원 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

리스크 해소 가능성 및 향후 명도/협상 비용 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예: 약 2억 4천만원 ~ 3억 3천 6백만원)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 공유자 현황 파악 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.