나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49033 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층156호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 소재‘고덕동행정복지센터’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 1층 156호로서,
외벽 : 강화유리 및 치장벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 페어글라스 창호 등 마감임

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "공장(지식산업센터) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 중로, 남동으로 소로(보행자도로)의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.본건은 인접 157호와 일체로 근린생활시설(커피 디저트)로 이용중임.
-.임대관계는 미상임.

물건 비고

인접 157호와 일체로 근린생활시설(커피 디저트)로 이용중이나 2025.11.17. 자 감정인의 사실조회회신서에 따르면 다소 견고한 벽체로 분리되어 있어, 구분가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경49033 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕중앙로 290 (고덕동, 에이스퍼스트고덕) 1층 156호

용도: 근린상가

감정가: 799,000,000원

토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

토지지분: 14.59㎡ (약 4.41평)

건물면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

건물지분: 46.98㎡ (약 14.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평농업협동조합

건축물 주요 용도: 공장(지식산업센터) (건축물대장상 기재, 실제 이용 현황은 근린생활시설)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ‘고덕동행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트형 공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지 위에 "공장(지식산업센터) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로는 소로(보행자도로)에 포장된 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 효명중고), 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (부평농업협동조합, 2022-06-29)

* 주요 권리 내역

* 갑4: 소유권이전(신탁등기말소)

* 갑5: 소유권이전(매매)

* 갑6: 가압류 (신한카드) - 말소

* 갑7: 가압류 (경기신용보증재단) - 말소

* 갑8: 임의경매 (부평농업협동조합) - 현재 진행 건

* 갑9: 가압류 (하나카드) - 말소

* 갑10: 압류 (평택시) - 말소

* 을1: 근저당권 (부평농업협동조합) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액

약 715,233,342원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

본 물건이 위치한 에이스퍼스트고덕 건물에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변 역시 아파트형 공장, 주상용 건물, 상가 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 예술의 전당이 준공되었고, 스타벅스, 학원, 치과 등이 입점한 사례가 있어 생활 편의 시설 접근성도 양호합니다.

* 건물 특이사항

본건은 인접한 157호와 일체로 근린생활시설(커피 디저트)로 이용 중이었으나, 견고한 벽체로 분리 가능한 상태입니다. 이는 향후 독자적인 운영 또는 인접 호실과의 협력을 통한 시너지 창출 가능성을 시사합니다.

* 잠재적 발전 가능성

고덕국제화지구 및 택지개발지구 내에 위치하며, 삼성반도체 평택 캠퍼스와의 접근성도 우수하여 향후 지속적인 발전 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 공공시설

고덕동행정복지센터가 북동측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 반디유치원과 효명중고등학교가 인근에 있습니다.

* 주변 편의시설

상가 건물 내 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 인근 주상복합 및 상가 지역에 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

현재까지 공개된 정보 및 주변 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, '평택에코센터'라는 폐기물 처리 시설이 고덕면 일대에 위치하고 있으나, 직접적인 영향권으로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유 관련

현재 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도 시 임차인의 존재 가능성에 대한 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다. 또한, 인접 호실(157호)과 일체로 이용 중이었으나 물리적으로 분리가 가능해, 이에 따른 점유 및 이용 관계 확인이 요구됩니다.

* 권리 관련

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목이 존재하나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 및 그 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 불일치 가능성

건축물대장 상 주 용도가 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '근린생활시설'로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 변경이나 관련 규제에 따른 잠재적 리스크가 될 수 있으나, 현재 대부분의 상가 건물이 이러한 형태로 이용되고 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 인접 호실과의 관계

인접 157호와 일체로 사용 중이었던 점을 감안할 때, 현재 점유 상태나 소음, 시설 이용 등에 대한 이웃과의 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내 주요 대로변에 위치한 상가로, 삼성전자 평택 캠퍼스와의 근접성, 고덕신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 인접 호실과의 일체 이용 및 분리 가능성은 상권 분석에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인이 필요하며, 건물 자체 용도(지식산업센터)와 실제 이용(근린상가) 간의 차이점도 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 상권에 위치하여 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 고덕국제화지구 내 핵심 상권, 대로변 위치, 삼성전자 평택 캠퍼스 인접.

* 성장 가능성: 택지개발지구 및 신도시 개발에 따른 풍부한 배후 수요와 미래 가치 상승 기대.

* 활용 유연성: 인접 호실과의 분리/통합 운영 가능성으로 다양한 사업 모델 적용 가능.

* 안정적인 수익 기대: 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수익 확보 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 799,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 실거래가, 인근 상권의 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 명도 비용, 수리 비용, 권리 분석 상 확인되지 않은 부분에 대한 잠재적 인수 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.