나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41834 [6] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ""와야마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 제반 사항을
고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 1층 101호외 6개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용중
임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며, 북측 외곽 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41834 (6)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152, 포레스트하이츠주건축물 피동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 662,000,000원

건물면적: 169.80㎡ (약 51.36평)

토지면적: 228.39㎡ (약 69.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "와야마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

평택시는 삼성산단 및 미군기지 이전과 관련된 대규모 개발이 진행 중이며, 본건 인근에도 향후 국립축산과학원 이전과 국가산업단지(미래형 모빌리티) 조성 계획이 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 있고 북측 외곽 공도로 연결됩니다.

토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 개요: 해당 사항 없음)

등기부채권 총액은 3,420,000,000원이며, 말소기준권리는 2021년 6월 8일자 근저당권(엠씨아이대부주식회사)으로, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 2019년 4월 19일에 사용승인된 포레스트 하이츠 연립주택 단지 내 P동 3층 302호입니다.

동일 단지(포레스트하이츠i동-k동, 287-154번지) 내 유사 면적(169.8㎡)의 연립주택이 2025년 6월 18일에 29,700만원(2억 9,700만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가는 662,000,000원이지만, 최근 거래 사례는 297,000,000원으로 시세와 감정가 간에 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 현관 출입 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 인근에 편의시설 및 상업시설은 제한적이며, 차량을 이용하여 주변 지역으로 이동해야 하는 경우가 많습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리: 감정가(662,000,000원) 대비 유사 면적 거래가(297,000,000원) 큰 차이를 보이므로, 시세 재확인 및 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

대중교통 불편: 인근 버스정류장의 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 본 건 토지는 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

광역 폐기물 처리시설 계획: 평택시가 타 지역(예: 현덕면)에 대규모 소각 및 매립 시설 건립을 추진하고 있어, 지역 전체의 환경 및 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다. (직접적인 인접 시설은 아님)

임대 관계 미상: 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 및 임대 현황에 대한 사전 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 팽성읍에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 연립주택으로, 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례가 존재하나, 감정가와의 차이가 크다는 점은 입찰 시 주요 고려 사항입니다.

지역 개발 호재(산업단지 조성, 시설 이전 등)가 있지만, 대중교통 불편 및 제한적인 생활 편의시설은 단점으로 작용할 수 있습니다.

환경 관련 계획(폐기물 시설) 등 광역적인 개발 동향을 고려한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

동일 단지 내 신축 연립주택으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 등기상 권리 관계가 깨끗합니다.

시장 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용 면적(169.8㎡)과 동일한 유사 물건이 2025년 6월 18일에 29,700만원(297,000,000원)에 거래되었습니다. 이를 현재 시세로 추정할 때, 본 건의 시세는 약 297,000,000원으로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인 보증금 인수 부담도 없는 점을 고려하여, 보수적으로 시장 시세의 90~100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제안합니다.

예상 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.