나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41834 [2] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ""와야마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 제반 사항을
고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 1층 101호외 6개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용중
임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며, 북측 외곽 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41834 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층102호

* 물건종별: 연립주택

* 감정가: 629,000,000원 (6억 2천 9백만 원)

* 토지면적: 228.39㎡ (약 69.1평)

* 건물면적: 169.80㎡ (약 51.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.04.19)

* 단지명: 포레스트하이츠 P동 102호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "와야마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통으로 평가됩니다. [cite: provided text]

* 교통상황: 차량의 접근은 용이하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. [cite: provided text]

* 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 북측 외곽으로 공도와 연결됩니다. [cite: provided text]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역으로, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)에 해당합니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. [cite: provided text]

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 6월 8일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권액 3,420,000,000원)

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (신탁등기말소, 근저당권, 근저당권부 채권근질권, 압류, 임의경매 등)

* 등기부채권 총액: 3,420,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원. [cite: provided text]

* 임대 관계: 공히 미상임. [cite: provided text]

* *주의사항 *: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없더라도, 실제 거주자나 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 최근 유사 물건(포레스트하이츠i동-k동, 287-154번지)의 매매 정보에 따르면, 2025년 6월 169.8㎡(약 51.4평) 크기의 연립주택이 2억 9천 7백만 원에 거래되었습니다. [cite: provided text] 인근의 다른 단지(평택브라운스톤험프리스)에서도 2026년 4~5월에 2억 6천만 원 ~ 3억 4백만 원 수준의 실거래가가 확인되었습니다.

* 상권 특성: 본건은 단독주택, 공동주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심인 지역으로 판단됩니다. [cite: provided text]

5. 생활정보

* 주변 환경: "와야마을" 인근에 위치하며, 전반적으로 주거 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. [cite: provided text]

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 특정 편의시설에 대한 상세 정보가 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 명도 과정에서의 협의 또는 강제 집행 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(6억 2천 9백만 원)와 최근 유사 물건의 실거래가(약 2억 9천 7백만 원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 실거래가가 특수 요인(급매, 특정 조건 등)으로 인해 낮게 형성되었을 가능성을 시사합니다. 시세 재확인이 필수적입니다. [cite: provided text]

* 토지이용계획: 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

* 주변 환경: 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 건립 추진에 대한 뉴스가 있으며, 이와 관련된 갈등이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건 소재지인 팽성읍 노와리 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리에 위치한 포레스트하이츠 연립주택 P동 1층 102호입니다. 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 건물 및 토지에 대한 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 즉, 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고, 감정가 대비 최근 시세가 현저히 낮은 점은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 대중교통 접근성이 다소 불편한 점과 생산관리지역이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 낙찰 후 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 연립주택: 2019년 건축물로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 잠재적 가치 상승: 평택 지역의 개발 호재 등을 고려할 때 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 시세 및 감정가 괴리 등은 면밀한 분석 필요)

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 6억 2천 9백만 원입니다. 그러나 최근 유사한 평수(169.8㎡, 약 51.4평)의 포레스트하이츠 단지 내 다른 호실이 2억 9천 7백만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가와 실거래가 간에 큰 차이를 보이며, 본건의 실제 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성이 높음을 시사합니다.

따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준과 시장 상황을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 유사 물건 실거래가: 약 2억 9천 7백만 원

* 인근 단지 실거래가: 약 2억 6천만 원 ~ 3억 4백만 원

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 3억 원 ~ 3억 3천만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 실제 점유 관계, 주변 시세 등을 재확인하고, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.