나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41834 [7] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ""와야마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 제반 사항을
고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 1층 101호외 6개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용중
임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며, 북측 외곽 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41834 (7)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 662,000,000원

토지면적: 228.39㎡ (약 69.1평)

토지지분: 228.388㎡ (약 69.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 169.80㎡ (약 51.4평)

건물지분: 169.8㎡ (약 51.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

건물명: 포레스트 하이츠

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019-04-19)

구조: 철근콘크리트구조

총 동수: 4개 동 (해당 P동)

세대수: 총 28세대 (P동은 8세대)

해당 호실: P동 4층 402호

전용면적: 169.80㎡ (약 51.4평)

총 대지면적: 6,391㎡ (약 1,933.2평)

건폐율: 5.66% (P동 기준)

용적률: 22.62% (P동 기준)

총 층수: 4층

승강기: 1대 설치

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "와야마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택(연립, 다세대), 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근은 용이한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 및 도로 상태:

토지는 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 형상이며, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내에는 포장도로가 잘 갖춰져 있으며, 북측 외곽은 공도로 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (부동산 임의경매)

* 등기부 요약 (말소 기준 권리: 을3, 엠씨아이대부주식회사 근저당권, 3,420,000,000원):

등기부등본상 모든 권리(을3 근저당권, 을3-2 근저당권부채권근질권, 갑8 압류, 갑9 임의경매)는 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권 금액: 3,420,000,000원

* 임차인 현황:

두 명의 임차인이 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: ELAGOJESALINANACINO

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* 임차인: ELAGOPENELOPECHANELNACINO

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재로서는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 현황:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(포레스트하이츠 i동-k동) 내 유사 면적(전용 169.8㎡)의 연립주택이 2025년 6월 18일 297,000,000원(2억 9천 7백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 662,000,000원 대비 현저히 낮은 가격으로, 최근 실거래가를 기준으로 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 내부 이용 상태:

내부는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 현관 출입 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 인근 지역의 가축사육이 제한될 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용 시 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. (기타참고사항: 임대관계 미상)

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 34억 2천만원으로 매우 높아, 경매 과정에서 채권자의 적극적인 참여가 예상되며, 입찰가 선정에 신중함이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 포레스트하이츠 연립주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)에 속합니다. 내부 구조가 방 4개로 구성되어 있어 가족 단위 거주에 적합합니다. 입지적으로는 차량 접근성은 좋으나 대중교통 이용은 다소 불편하며, 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당되는 점은 고려해야 할 부분입니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 막대한 규모의 근저당 채권이 설정되어 있어, 채권자의 경매 참여 가능성이 높으며, 최근 실거래가와 감정가 간의 큰 격차는 향후 낙찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 넓은 실내 공간: 방 4개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 무권리 인수: 말소 예정 권리만 등기되어 있어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 662,000,000원이나, 동일 단지 내 유사 물건의 최근 실거래가가 297,000,000원인 점을 감안할 때, 시장 가격과의 괴리가 있습니다. 또한, 총 채무액이 34억 2천만원에 달하므로 채권자의 입장에서 최소한의 회수를 위한 입찰이 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 400,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다 높고 감정가보다는 낮은 범위에서, 시장 가치와 채권자의 이해관계를 절충한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.