나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41834 [5] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ""와야마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 제반 사항을
고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 1층 101호외 6개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용중
임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며, 북측 외곽 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41834 (5)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 662,000,000원 (6억 6천 2백만원)

토지면적: 228.39㎡ (약 69.15평)

건물면적: 169.80㎡ (약 51.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

신축연도: 2019년

단지명: 포레스트하이츠

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 '와야마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지가 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통 수준임.

교통상황: 차량의 접근은 용이하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사 그레이트파크의 소유권이전(신탁등기말소) (갑3, 2021-06-08)

* 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1, 2021-06-08)

* 느티나무제삼차유한회사의 1번근저당권부채권근질권설정공동담보목록 (을1-2, 2024-11-04)

* 평택세무서장의 압류 (갑6, 2025-02-07)

* 엠씨아이대부주식회사의 임의경매 (갑7, 2025-04-28)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 현황:

* MALUBAYBREANNALEIGHTORIBIO (전입일자 2024-03-22)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

주변 실거래가: 본건과 동일 단지(포레스트하이츠) 내 2025년 6월 18일, 169.8㎡ 면적의 연립주택이 29,700만원(2억 9천 7백만원)에 거래된 사례가 있음.

시세 비교: 감정가 6억 6천 2백만원 대비 최근 실거래가가 2억 9천 7백만원으로 약 3억 6천 5백만원의 큰 차이를 보임. 이는 감정 시점 대비 시세 변동이 크거나, 감정가가 시장가치보다 현저히 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

임대 정보: 제공된 정보에 임대 시세에 대한 구체적인 자료가 없어 분석이 제한적임.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 P동 3층 301호. 외벽은 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지도배, 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성됨.

이용 상태: 연립주택으로 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 현관출입 보안개폐 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 이용: 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중임. 단지 내 포장도로가 있으며, 북측으로 공도와 연결됨.

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내).

공부와의 차이: 없음.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가의 현저한 차이: 6억 6천 2백만원의 감정가와 2억 9천 7백만원의 최근 실거래가 간의 큰 격차는 시장 가치에 대한 재평가가 필요함을 나타내며, 이는 향후 매각 과정에서 고려될 요소임.

임대 관계 미확인: 본건의 임대 관계는 미상으로, 추후 임대차 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음 (단, 본건 임차인은 대항력 없음 및 보증금 0원).

토지 이용 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

대규모 채무: 등기부채권 총액 34억 2천만원에 해당하는 대규모 채무가 설정되어 있으나, 이는 임의경매로 인해 모두 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 팽성읍에 위치한 연립주택으로, 신축연도(2019년)에 비해 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 명도가 상대적으로 용이할 것으로 보입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮다는 점은 본건의 가치를 면밀히 재검토해야 할 필요성을 제기합니다. 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높으며, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연립주택: 2019년에 건축되어 비교적 최신식 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

잠재적 가격 메리트: 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮은 점은, 시장 가치보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

대항력 없는 임차인: 임차인이 존재하나 대항력 및 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 최근 동일 단지 내 169.8㎡ 면적의 연립주택이 29,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 실질적인 시장 가치를 파악하는 데 중요한 지표가 됩니다. 감정가(6억 6천 2백만원)와 실거래가(2억 9천 7백만원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근으로 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승분을 반영한 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 실질적인 부동산 가치에 초점을 맞추어 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 29,700만원 ~ 32,000만원 (2억 9천 7백만원 ~ 3억 2천만원)

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 한 분석이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.