나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [14] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (14)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층403호 (도로명주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1, 403호)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 117,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지 지분: 30.446899999999996㎡ (약 9.21평)

건물면적 (전용면적): 31.15㎡ (약 9.42평)

건물 지분: 31.15㎡ (약 9.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 481,680,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 주택임차권(을3), 압류(갑5, 갑7, 갑8), 임의경매(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

이 물건은 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: Q

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황 (HUANGLONGJIU)

보증금: 99,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-02

확정일자: 2022-06-02

배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 없음

비고: (등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으며, 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.)

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본건은 도시형생활주택으로, 원룸형으로 이용되고 있습니다. 2019년 4월 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

4.2. 주변 지역 특성

시흥시 정왕동은 시화국가산업단지를 비롯한 산업단지의 배후 주거 지역으로, 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 다세대주택, 공장, 아파트가 혼재된 복합적인 지역입니다.

4.3. 잠재적 수요

인근 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물입니다.

외벽은 몰탈 위 치장석, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샷시 이중창호로 되어 있습니다.

급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설 (외부 검색 결과 종합)

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 정확한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다. 주변 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 자료만으로는 물건지 인근에 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 고유 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2019년 사용승인으로 비교적 신축이나, 관리 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역적 특성

국가산업단지, 특수지역 등에 속해 있어 지역 특성상 소음이나 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 시화국가산업단지 배후 주거지로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 2019년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 유동화물건이라는 점은 유의해야 하나, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 및 임대 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 풍부한 산업단지 종사자 배후 수요로 인한 안정적 임대 수익 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호, 유지보수 비용 부담 상대적으로 적음.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 교통 접근성: 대중교통 이용 용이, 차량 접근 편리.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 면적(약 54~58㎡)의 다세대주택이 77,000,000원에서 125,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 31.15㎡ (약 9.42평)이며, 비교적 신축(2019년 준공)임을 감안할 때, 평단가로 환산 시 약 1,313,000원~2,192,000원 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 117,000,000원을 기준으로, 현재 시세 및 본건의 장점을 고려하면 감정가 또는 그 이상에서 경쟁이 발생할 수 있습니다. 권리분석상 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

안전 마진과 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.