나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [18] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (18)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층204호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 76,000,000원 (7,600만원)

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.4999㎡ (약 5.90평)

건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평) - 전용면적에 해당

건물지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 일반적인 주위환경을 형성하고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근 또한 가능하여 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

* 말소기준권리: 2019-04-17 우리은행 근저당 (채권총액 769,680,000원)

* 기타 등기사항: 소유권보존, 근저당, 주택임차권(구본경, 70,000,000원), 1번장원진지분전부이전, 압류(시흥세무서장, 시흥시, 안산시), 임의경매개시결정(채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사) 등 다수의 권리사항이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 839,680,000원

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 구본경

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-26

* 확정일자: 2021-09-27

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 3.권리분석 결과

등기부상 모든 권리관계는 말소기준권리인 우리은행 근저당 이하로 순차적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 건은 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사한 면적(약 54~58㎡)의 다세대주택 거래 사례는 2026년 7월 기준으로 7,700만원에서 12,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 이들의 평당 가격은 약 131만원에서 219만원 수준입니다.

본 물건의 건물면적은 19.95㎡(약 6.03평)이며, 감정가는 7,600만원입니다. 감정가 기준 평당가는 약 125.92만원으로, 비교 사례의 최저가 평당가와 유사한 수준입니다.

하지만, 비교 사례들은 본 물건보다 약 3배 가까이 큰 면적의 주택으로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 소형 면적임에도 불구하고 높은 임대수익률이나 특정 수요층으로 인해 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 2.부동산 시장 동향

시흥시 정왕동 일대는 국가산업단지 및 관련 기업들이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 꾸준히 존재합니다. 최근 시흥시의 다세대주택 및 원룸형 주택의 거래가는 지역 경제 상황 및 공급 물량에 따라 변동될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 2층 204호에 위치합니다. 건물 내부(204호 기준)는 방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성된 원룸형 주택으로 이용 중입니다.

1.5. 2.설비 내역

급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 3.주변 편의시설 및 환경

본건 주변에는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 또는 차량 이동 시 소규모 상가, 편의점, 공원 등을 이용할 수 있으며, 시흥시 중심 지역으로 이동 시 병원, 대형마트 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.면적 대비 감정가

본 건은 19.95㎡(약 6평)의 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 7,600만원으로, 단위 면적당 가격이 비교적 높게 책정되어 있습니다. 이는 해당 면적대의 임대수익률이나 특정 수요를 반영한 것으로 보이나, 향후 매각 시 시세 대비 과도한 가격으로 인식될 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 2.산업단지 인근 지역 특성

본 건은 국가산업단지 및 반월특수지역 인근에 위치하고 있어 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 이러한 지역 특성상 소음, 공해, 혹은 일부 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 연계 시설 등)의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재까지 직접적인 혐오시설의 존재는 명확히 확인되지 않았으나, 향후 주거 환경에 대한 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 3.부동산 시장 변동성

시흥시 정왕동 지역의 부동산 시장은 전반적인 경제 상황 및 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 시 시장 동향을 지속적으로 주시해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 사건번호 안산지원 2025타경52663 (18)에 해당합니다. 감정가는 7,600만원이며, 건물 면적은 19.95㎡(약 6.03평)입니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 건물은 비교적 신축(사용승인일 2019.04.09)이며, 주변에 편의시설 및 대중교통 이용이 용이합니다. 다만, 소형 면적 대비 감정가 수준과 산업단지 인근 지역의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 비교적 신축 건물에 속하여 즉각적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 산업단지 인근의 1인 가구 대상 임대 수요를 활용한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 시흥시의 잠재력을 활용할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터 및 추가 검색 결과에 따르면, 인근의 유사 면적(약 54~58㎡) 다세대주택 거래가는 7,700만원~12,500만원 수준이며, 평당가 약 131만원~219만원입니다. 본 물건(19.95㎡)의 감정가 기준 평당가는 약 125.92만원입니다.

* 본 건은 면적이 매우 작아(약 6평) 직접적인 비교에 어려움이 있으나, 감정가는 시장 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없는 점, 비교적 신축인 점, 그리고 1인 가구 수요를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* (참고: 인수 보증금 합계 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.