나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [8] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (8)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 303호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트 구조, 도시형생활주택 (원룸형 주택)

토지 면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지 지분: 30.447㎡ (약 9.21평)

건물 면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

건물 지분: 31.15㎡ (약 9.42평)

감정가: 117,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로 3류 (폭 12m~15m) 구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부등본상 명시된 바 없으며, 일반적인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

모든 등기된 임차인(주택임차권)은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 대항력이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: JINZHIYAN (J )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-10

대항력: 없음

권리분석: 말소 대상

* 임차인: ZHAONAN (Z )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-10

대항력: 없음

권리분석: 말소 대상

* 임차인: ZHAOYUNXU (Z )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-10

대항력: 없음

권리분석: 말소 대상

* 임차인: 최무열 (최 )

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-14

확정일자: 2022-06-14

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음

권리분석: 말소 대상 (등기상 주택임차권으로 등재되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소 처리됨)

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차에서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

2026년 7월 13일, 경기도 시흥시 정왕동 1983-5번지 '대성빌리지1차' 다세대주택 (전용면적 54.675㎡) 1층 매매가 100,000,000원.

2026년 7월 11일, 경기도 시흥시 정왕동 1986-1번지 '트윈빌' 다세대주택 (전용면적 57.02㎡) 4층 매매가 125,000,000원.

2026년 7월 6일, 경기도 시흥시 정왕동 2023-3번지 '삼성하이츠빌(2차)' 다세대주택 (전용면적 58.62㎡) 4층 매매가 77,000,000원.

본건은 전용면적 31.15㎡ (약 9.42평)으로, 주변 유사 물건(다세대주택)의 최근 매매 사례 중 가장 작은 면적(54.675㎡)의 가격이 100,000,000원임을 감안할 때, 본건의 감정가 117,000,000원은 면적을 고려했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 도시형생활주택으로 신축 연도가 비교적 최신(사용승인 2019년 4월 9일)이며, 동일 단지 내에서 면적별, 층별, 향별 시세 차이가 존재할 수 있습니다. 주변에 시화국가산업단지가 인접해 있어 산업단지 종사자들의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경과 업무 환경이 복합적으로 나타납니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근도 가능합니다.

국가산업단지가 인근에 위치하고 있어 관련 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 교육 시설로는 도보 거리에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 제공되지 않았으나, 공장지대가 인접해 있다는 점은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리상 리스크: 모든 등재된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

시장 리스크: 시흥시 정왕동 지역은 산업단지 배후 수요에 영향을 받을 수 있으며, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 변동에 따라 임대 수익률이나 시세 상승/하락 가능성이 있습니다.

물리적 리스크: 건물 사용승인일이 2019년 4월 9일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 장기적인 관리 상태 및 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.

본건은 유동화 물건으로, 최초 대출 규모가 컸던 점은 참고할 만합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 경매 절차상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 인근 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 주변 지역이 공장과 주거 시설이 혼재된 지역이므로, 투자 목적에 따라 신중한 검토가 필요합니다. 제공된 시세 정보와 비교했을 때 감정가 대비 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2019년 사용승인)

인수할 권리 및 보증금 없음

시화국가산업단지 인근으로 임대 수요 예상

원룸형 주택으로 1인 가구 수요 공략 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 54~58㎡) 다세대주택의 최근 매매가가 77,000,000원에서 125,000,000원 사이임을 고려할 때, 본건(약 9.42평)의 가격 책정은 면적 대비 다소 높을 수 있습니다.

하지만 본건은 도시형생활주택이며, 사용승인 연도가 최근이라는 점, 그리고 인수할 보증금이 없다는 점을 감안해야 합니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 90% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통한 시세 및 임대 수익률 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 117,000,000원

투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 지역 부동산 전문가와 상담하여 상세한 시세 및 임대 수요를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.